Испанский метр
С привлекательными испанскими метрами недвижимости читателей Family Office знакомит Светлана Любченко, недавно переехавшая жить в эту прекрасную страну.
Почему Испания
Испания — большая страна, четвертая по размеру в Европе. Наряду с Италией и Францией она входит в тройку самых желанных туристических маршрутов. Страна состоит из 17 автономных сообществ и 50 провинций, но любят ее не за это. А за невероятной чистоты и синевы море, мягкое тепло круглый год, горы, придающие любому, самому скромному ландшафту, неимоверные фактурность и колорит.
И, конечно, за недвижимость, цены на которую здесь гораздо приятнее, чем во многих других государствах Евросоюза. Неудивительно, что так много пожилых англичан и немцев приезжают именно сюда на заслуженный отдых, понежиться в ласковых солнечных лучах. Но не только они, конечно, интересуются испанскими метрами, поэтому рассмотрим, что же представляет собой испанский рынок недвижимости сегодня.
Начнем с того, что восстановление экономики и сектора недвижимости, процентные ставки, остающиеся на минимальном уровне, привели к тому, что недвижимые активы Испании с каждым годом пользуются все большим спросом. Такие данные были получены в результате опроса, проведенного управляющей компанией банка JP Morgan среди инвесторов. Согласно данным исследования, в настоящее время 18 из 100 инвесторов вкладывают капитал в сектор недвижимости и строительства, что на 5,9% больше, чем в 2017-м.
Приобретенная сегодня квартира в столице или апартаменты у моря в будущем продадутся с гарантированной прибылью, что позволит не просто сохранить, но и приумножить капитал инвестора. Ни банковские депозиты, ни инвестиционные фонды (за исключением высокорисковых активов), ни государственные ценные бумаги сегодня не могут обеспечить тот уровень доходности, что дает недвижимость в Испании.
В 2018 году рентабельность испанской недвижимости выросла в среднем до 7,4% годовых (по сравнению с 7,1% в 2017-м). Это значит, что сдавая в аренду испанское жилье стоимостью €100 000, вы можете рассчитывать на годовой доход в размере €7400. Самую высокую рентабельность обеспечивают офисы (8,4%).
«Золотая» виза
Если вы готовы инвестировать в недвижимость более €500 000, Пиренейский полуостров распахнет свои двери весьма гостеприимно. Покупка жилой или коммерческой недвижимости стоимостью свыше полумиллиона дает владельцу право запросить визу или резиденцию инвестора. Такой ВНЖ обеспечивает владельцу больше преференций и свобод, нежели другие: отсутствие ограничений по срокам пребывания на территории Испании, право на работу в любом регионе и секторе экономики, ускоренную процедуру рассмотрения заявления и т. д. Все эти приятности получили название «золотая» виза.
«Золотая» виза предполагает весьма лояльное отношение властей к желающим приобрести недвижимость в Испании. Не существует никаких ограничений ни на размер инвестиций, ни на количество объектов или срок владения ими. Единственным жестким требованием, предъявляемым к инвестору-нерезиденту, является подтверждение источника доходов. Происхождение средств можно подтвердить налоговыми декларациями (2-НДФЛ и 3-НДФЛ), справками с работы, выписками из банка, уставными документами (если есть доход от дивидендов) и т. д.
Тем не менее, в последнее время «золотые» визы подвергаются жесткой критике. Весьма популярная ежедневная газета El Pais опубликовала статью, в которой упоминается о "резидентах, связанных с коррупционной деятельностью в России, Украине и Бразилии". Общественность считает, что испанские власти недостаточно тщательно проверяют претендентов на «золотую» визуи источник их доходов, и что в той же Португалии и на Мальте подобные государственные программы имеют гораздо более жесткие условия. И если на данном этапе абсолютное большинство «золотых» виз выдается иностранцам через покупку недвижимости от €500 000, то в будущем, с большой долей вероятностью, документ можно будет получить только через вложения в экономику страны и ценные бумаги. Так что, если хотите стать обладателем испанского ВНЖ и «золотой» визы, стоит поторопиться и сделать это в ближайшие год-два.
Что приобретаем и порядок цен
Сегодня рынок недвижимости в Испании представлен тремя направлениями: новая недвижимость, вторичная недвижимость от владельцев и банковская недвижимость (арестованная и отчужденная за долги).
Новая недвижимость – это вновь построенные объекты, сданные под ключ и готовые к немедленному заселению. Вторичная недвижимость, то есть объекты с историей – самый крупный сектор рынка и очень востребованный. Банковская недвижимость в Испании – это новые и вторичные объекты, реализуемые на рынке недвижимости напрямую от банков. Это очень динамично развивающийся сектор рынка, приобретение жилья на котором имеет свои достоинства и недостатки.
Недвижимость в Испании никогда не продается в первозданном виде, с бетонными стенами, как это принято в Украине. В большинстве случаев жилье готово к въезду, может понадобится лишь косметический ремонт, да необходимая вам мебель.
Новая недвижимость продается с кухонной мебелью, полным набором или частью электробытового оборудования, сантехникой, с подведенными коммуникациями (водой, электричеством, интернетом и т. д.). Вторичная недвижимость, по желанию владельца, может продаваться с мебелью и без, с электробытовым оборудованием и без. Банковская недвижимость может продаваться как с кухонной мебелью, электрооборудованием и сантехникой, так и без них.
В 2018 году цена на жилую недвижимость поднялась в среднем на 6,6%. Американское рейтинговое агентство Moody`s Corporation прогнозирует, что в ближайшие годы цифра может колебаться от 2% до 3%. Отмечается, что увеличение стоимости квартир будет выше в городах, где есть повышенный интерес к такой недвижимости. Цены в наиболее динамичных регионах, таких как Мадрид или Барселона, будут продолжать стабильно расти. В регионах с менее развитой экономикой и меньшим спросом увеличение цены прогнозируется незначительным.
Элитная недвижимость в Испании – в ключевых городах и на курортах – активно растет в цене и пользуется высоким спросом со стороны иностранных и местных покупателей. Сравнивая стоимость и качество эксклюзивных жилых объектов с той же Францией, которая схожа по уровню жизни, природным особенностям и инфраструктуре с развитыми «элитными» направлениями Испании, приходим к выводу, что испанская недвижимость оказывается на порядок выгоднее. Так, если средняя стоимость квадратного метра элитной недвижимости в Париже сегодня достигает €17 000, а на Лазурном берегу и вовсе стремится к €40 000 и выше, то для Барселоны, Мадрида и островов эта цифра составляет €10 000 при аналогичном качестве объектов.
Что касается вторичной недвижимости, то подержанное жилье в Испании за год подорожало на 5,3% (сравнивались цены в июле 2018-го и июле 2019-го). На данный момент средняя стоимость "вторички" по стране установилась на отметке €1738/м². Если говорить о столицах провинций, первое место по этому показателю занимает Сан-Себастьян (€4368/м²), далее идут Барселона (€4214/м²) и Мадрид (€3822/м²). Муниципальная столица с самой дешевой "вторичкой" — город Авила (€1034/м²).
Как оформляем документы
Покупка недвижимости занимает в среднем от двух до четырех месяцев. Собственниками недвижимости могут стать как юридические, так и физические лица.
Купить дом или квартиру в Испании с помощью собственных средств довольно просто. Огромное количество предложений можно найти, например, на самом популярном испанском сайте недвижимости.
Можно воспользоваться услугами профессионального риелтора, а можно договариваться с продавцом напрямую. Естественно, во втором случае все обязательные формальности и административные вопросы ложатся на ваши плечи. Вот перечень того, что нужно сделать обязательно:
- получить номер NIE;
- открыть счет в испанском банке;
- проверить статус объекта, наличие возможных ограничений или обременений;
- внести задаток;
- договориться с нотариусом об оформлении сделки;
- нанять переводчика.
Покупка недвижимости в Испании обязательно предполагает участие банка, так как в качестве расчетного документа используется именной банковский чек. Соответственно, прежде чем купить испанскую недвижимость, необходимо обзавестись счетом в одном из коммерческих банков. Испания очень поощряет систему безналичных расчетов, поэтому банковский счет вам понадобится не только для расчета с продавцом приглянувшегося жилья, но и в дальнейшем для оплаты услуг коммунальных служб.
Для открытия счета в банке потребуется предоставить финансовые документы, подтверждающие источник и размер дохода. Это общее требование, которому следуют все коммерческие банки. Обычно в качестве подтверждающих документов принимаются справки с работы с указанием должности, стажа и оклада, декларации 2-НДФЛ и 3-НДФЛ, уставные документы, выписки со счета в банке вашей страны с указанием движения средств за последние полгода.
Сегодня рынок недвижимости в Испании представлен тремя направлениями: новая недвижимость, вторичная недвижимость от владельцев и банковская недвижимость (арестованная и отчужденная за долги).
Новая недвижимость – это вновь построенные объекты, сданные под ключ и готовые к немедленному заселению. Вторичная недвижимость, то есть объекты с историей – самый крупный сектор рынка и очень востребованный. Банковская недвижимость в Испании – это новые и вторичные объекты, реализуемые на рынке недвижимости напрямую от банков. Это очень динамично развивающийся сектор рынка, приобретение жилья на котором имеет свои достоинства и недостатки.
Недвижимость в Испании никогда не продается в первозданном виде, с бетонными стенами, как это принято в Украине. В большинстве случаев жилье готово к въезду, может понадобится лишь косметический ремонт, да необходимая вам мебель.
Новая недвижимость продается с кухонной мебелью, полным набором или частью электробытового оборудования, сантехникой, с подведенными коммуникациями (водой, электричеством, интернетом и т. д.). Вторичная недвижимость, по желанию владельца, может продаваться с мебелью и без, с электробытовым оборудованием и без. Банковская недвижимость может продаваться как с кухонной мебелью, электрооборудованием и сантехникой, так и без них.
В 2018 году цена на жилую недвижимость поднялась в среднем на 6,6%. Американское рейтинговое агентство Moody`s Corporation прогнозирует, что в ближайшие годы цифра может колебаться от 2% до 3%. Отмечается, что увеличение стоимости квартир будет выше в городах, где есть повышенный интерес к такой недвижимости. Цены в наиболее динамичных регионах, таких как Мадрид или Барселона, будут продолжать стабильно расти. В регионах с менее развитой экономикой и меньшим спросом увеличение цены прогнозируется незначительным.
Элитная недвижимость в Испании – в ключевых городах и на курортах – активно растет в цене и пользуется высоким спросом со стороны иностранных и местных покупателей. Сравнивая стоимость и качество эксклюзивных жилых объектов с той же Францией, которая схожа по уровню жизни, природным особенностям и инфраструктуре с развитыми «элитными» направлениями Испании, приходим к выводу, что испанская недвижимость оказывается на порядок выгоднее. Так, если средняя стоимость квадратного метра элитной недвижимости в Париже сегодня достигает €17 000, а на Лазурном берегу и вовсе стремится к €40 000 и выше, то для Барселоны, Мадрида и островов эта цифра составляет €10 000 при аналогичном качестве объектов.
Что касается вторичной недвижимости, то подержанное жилье в Испании за год подорожало на 5,3% (сравнивались цены в июле 2018-го и июле 2019-го). На данный момент средняя стоимость "вторички" по стране установилась на отметке €1738/м². Если говорить о столицах провинций, первое место по этому показателю занимает Сан-Себастьян (€4368/м²), далее идут Барселона (€4214/м²) и Мадрид (€3822/м²). Муниципальная столица с самой дешевой "вторичкой" — город Авила (€1034/м²).
Ипотеку взять тоже не проблема. В Испании иностранцы вполне могут получить ипотечные кредиты до 60% от стоимости недвижимости. Важным пунктом в процессе одобрения суммы кредита является, опять же, доказательство легальности происхождения средств. Если решите взять ипотеку, имейте в виду, что ряд испанских агентств недвижимости также могут предоставить своим клиентам услуги частного финансирования без участия банков.
В октябре прошлого года на рынке испанской недвижимости отмечался рекорд: по данным Национального института статистики (INE), ставка по ипотечным кредитам в стране достигла исторического минимума и на данный момент составляет 2,59% годовых. Год назад эта цифра была 2,76%, а до 2014 года средняя ставка не опускалась ниже 4%. Как говорится в докладе ведомства, для покупки жилья жители страны занимают у банка в среднем €125 120 и растягивают выплаты на 24 года.
Что касается ближайшего будущего, то аналитики из Standard & Poor`sпредложили прогноз на три года вперед: +4,3% к средней стоимости в 2019 году, +3,5% – в 2020-м, +3% – в 2021-м. Если верить этим расчетам, к 2020 году средняя цена за "квадрат" недвижимости в Испании достигнет €1800/м². В то же время аналитики подчеркивают — даже в 2021 году цены на местное жилье не достигнут докризисных показателей, когда квадратный метр жилплощади оценивался более чем в €2000.
Относительно расходов – обратите внимание на то, что часть платежей собственник жилья обязан совершать даже в том случае, если квартира или дом пустуют. Например:
- различные налоги, в том числе муниципальный;
- расходы на содержание придомовой территории;
- страховка на недвижимость. Этот платеж является обязательным в случае покупки жилья в ипотеку.
Прочие платежи варьируются в зависимости от уровня потребления. То есть если в доме или квартире в данный момент никто не проживает, значит вам не придется тратиться на воду или электричество.
Самые желанные метры
Рассмотрим некоторые конкретные области Испании. Традиционно самыми популярными с точки зрения покупки недвижимости регионами остаются Мадрид, Барселона, Побережье – Коста-Бланка, Коста-дель-Соль, Коста-Брава и Коста-Дорада.
Мадрид
Столица пользуется наименьшим спросом у приезжих, поскольку отсутствует море. Поэтому недвижимость здесь в основном приобретают местные и те, у кого здесь бизнес или кто ценит близость к историческим и художественным достопримечательностям. Конечно, ведь Мадрид – это культурная мекка, здесь находятся знаменитые на весь мир Прадо, Рейна София, галерея Тиссен-Борнемиса. Кроме того, столица окружена идеальными городами для поездок на день, где можно найти массу природных и архитектурных красот. Толедо, Аранхуэс, Алкала де Энарес, Сеговия и Куэнка ждут вас всего в нескольких часах езды от Мадрида, и каждый обладает своим неповторимым очарованием.
Жилье в самом дешевом районе столицы обойдется вам приблизительно в €2000/м², а жилье в самом дорогом – около €5000/м². Лучшие районы Мадрида: Salamanca – €4321/м²; Chamberí – €4122/м²; Chamartín – €4042/м²; Центр – €4042/м²; Retiro – €3499/м².
Барселона
Этот город, безусловно, как магнит притягивает приезжих и эмигрантов всех мастей. И именно здесь острее всего ощущается дефицит новостроек. Средняя стоимость недвижимости: €3000/м².
В Барселоне огромной популярностью пользуется особый вид недвижимости – туристические апартаменты. Столица Каталонии – лакомый кусочек для любителей путешествовать, поэтому высокий спрос на такое жилье существует круглогодично. Сдать туристические апартаменты в аренду не составляет труда, при этом доход от аренды будет исключительно высокорентабельным. Несколько лет назад правительство обязало всех владельцев туристических апартаментов оформлять соответствующие лицензии. Многим владельцам пришлось потратить время на соблюдение всех бюрократических формальностей. Но сегодня большинство объектов предлагаются уже с готовой лицензией, и новому владельцу не придется проходить никакие административные формальности.
Несмотря на стабильный рост цен – в среднем на 5% в год – недорогую недвижимость в Каталонии все же можно найти, причем не на окраинах или в неблагополучных районах, а в непосредственной близости от моря. Например, объекты жилой недвижимости с ценой около €2000/м² часто можно встретить в районе Барселоны Ноу Баррис. Из десяти районов, на которые официально подразделяется Барселона, к самым дешевым, где продается недорогая недвижимость в Каталонии, также относится Барселонета.
Если исключить из поиска районы Ноу Баррис и Барселонету, а также наиболее престижные и дорогие – Педральбес, Саррия-Сант-Жерваси, где один квадратный метр жилой недвижимости, не относящейся к классу люкс, может стоит до €10 000, то Монжуик, Побленоу и Сантс как нельзя лучше подойдут для тех, кто ищет «вторичку» по цене от €3000/м² до €4000/м². Среднестатистический срок продажи жилья в Барселоне в первом полугодии 2019 года составлял 66 дней.
Стоит обратить внимание также на пригороды Барселоны – Бадалонау, Оспиталитет-де-Льобрегат или Сабадел, где преобладают квартиры и таунхаусы. На вторичном рынке появляются объекты с хорошей отделкой по цене до €2000/м². Однако чаще здесь можно встретить вторичную недвижимость, включая апартаменты, в ценовом диапазоне от €3000/м² до €4000/м².
Жизнь в непосредственной близости от Барселоны очень подойдет семьям с детьми – здесь чище и спокойнее, нет постоянного туристического потока. При этом, если захочется праздника, Барселона вот она, под боком. Помимо меньших цен за квадратные метры, уютные пригороды привлекательны тем, что в большинстве имеются хорошие среднеобразовательные школы – как обычные, государственные, ведущие занятия по стандартной программе, так и частные, с углубленным изучением английского языка.
Побережье
Конечно же, недвижимость на побережье максимально желанна. Рассмотрим подробнее самые хрестоматийные места, не понаслышке знакомые нашим соотечественникам.
Коста-Брава удачно расположена на северо-востоке Испании, неподалеку от границы с Францией. Являясь составной автономного сообщества Каталония, эта часть побережья одна из самых колоритных в Испании, отличается мягким климатом и очень популярна среди туристов. Средняя стоимость недвижимости: €2000/м². Средний чек покупки: €500 000.
Небольшое по протяженности побережье Коста-дель-Маресме расположилось совсем неподалеку от Барселоны, примерно в 35 км к северу от каталонской столицы. Стоимость жизни и недвижимости здесь ниже, чем в столице Каталонии, что, безусловно, не может не радовать потенциальных покупателей. А белоснежные пляжи и комфортный климат всегда будут огромным бонусом, вне зависимости от суммы инвестиций. Средняя стоимость недвижимости: €1700/м². Средний чек покупки: €350 000.
Коста-Дель-Гарраф находится всего в 50 км к юго-западу от Барселоны. Побережье соседствует с цепью гор, отличные песчаные пляжи и колоритные бухты захватывающе красивы. Здесь находится город Ситжес, недвижимость в котором дороже, чем в целом в регионе, и отличается высокой ликвидностью и престижем. Средняя стоимость недвижимости: €2800/м². Средний чек покупки: €650 000.
Побережье Коста-Дорада, что в переводе с испанского означает «золотое побережье», расположено в самой южной части Каталонии. Это именно то место, где жаркий климат Средиземноморья обеспечивает самый долгий курортный сезон. Фактически сюда можно приезжать круглый год. Средняя стоимость недвижимости: €2000/м². Средний чек покупки: €300 000.
Коста-дель-Соль – южное побережье Испании, самый процветающий туристический центр страны, а также самое популярное направление для покупки курортной недвижимости иностранцами. Средняя стоимость недвижимости: €2700/м². Средний чек покупки: €600 000.
При этом цены в самых престижных районах Коста-дель-Соль, конечно, будут далеко выходить за эти пределы. К примеру, самым фешенебельным и престижным районом Коста-дель-Соль является так называемая "Золотая миля" Марбельи, расположенная между центром этого курортного города и стоянкой для дорогих яхт Пуэрто-Банус. Этот район морского побережья составляет немногим более 6 км, однако именно здесь находится самая дорогая недвижимость, стоимость которой в отдельных случаях может превышать €50 млн. Достаточно сказать, что аренда средней по уровню виллы в Пуэрто-Банус обойдется примерно €4-20 тыс. в месяц. Если же поставить перед собой цель покупки недвижимости в Пуэрто-Банус, то найти такой объект в районе "Золотой мили" будет непросто, так как строят здесь очень мало, и удовольствие обойдется минимум в €2-3 млн за виллу.
Испания никогда не разочаровывает. Вы здесь найдете скалистые утесы, живописные бухты, золотые пляжи, улыбчивый народ и острую паэлью. Решать вам, найдете ли вы здесь еще и свои квадратные метры, способные укрыть от холодной погоды и любых жизненных бурь.
