Польский метр

Журналист Ирина Кобыльченко выяснила для Family Office, как и где купить недвижимость в Польше.

Польша, наш мирный европейский сосед и адвокат Украины в Европе. Последнее время эта страна стала одной из самых привлекательных для Украины: близко к родным местам, экономика растет, уровень безработицы низкий, недорогая по европейским меркам недвижимость и довольно высокий процент от сдачи ее в аренду.

В рост

Рынок недвижимости в Польше — один из лидеров по динамике развития в польском хозяйстве. В 2018 году рост построенных и сданных квадратных метров продолжился: жилой недвижимости построили примерно на 4% больше, чем в прошлом периоде. В первом же квартале 2019-го жилой недвижимости было построено на 5,8% больше, чем в предыдущем периоде — Польша “приросла” на 47,4 тыс. кв. м жилья.

Цены на квадратный метр полезной площади здания, введенного в эксплуатацию, продолжают держаться примерно на одинаковом уровне третий год подряд. Это не означает, впрочем, что рыночные цены на польскую недвижимость стоят — они растут, начиная с 2013 года, а их разброс достаточно внушителен. Стоимость продажи зависит и от типа недвижимости, и от размера, и от места расположения. Самый большой рост в 2018 году был зафиксирован в Гданьске, где средняя стоимость квадратного метра в 4 квартале 2018 года выросла на 10,49% по сравнению с предыдущим годом и составила 6,8 тыс. злотых.

Польская недвижимость, безусловно, дороже украинской, но ее стоимость все еще в разы ниже, чем во многих странах «коренной» Европы. Так, по усредненным данным, квадратный метр недвижимости в Польше впятеро дешевле парижского, а цена лондонского метра превышает польский в восемь раз. Если к фактору относительно невысокой цены добавить то, что польская экономика одна из самых динамично развивающихся в Евросоюзе, инфляция в стране низкая, ставки стабильные, а спрос на аренду высок — то инвестиция в польские квадратные метры может оказаться довольно выгодной, например, в сравнении с теми же депозитами.

Где купить

Именно по всем этим причинам иностранцы активно интересуются рынком польской недвижки. В 2016 году они приобрели 4648 квартир и 1747 коммерческих помещений. Больше всего жилья купили именно украинцы, не первый год лидируя в списке покупателей польской недвижимости, опередив немцев и англичан. В 2015 году больше украинцев (17%) в местной собственности были заинтересованы только немцы (27%) и чуть меньше – граждане Великобритании (13%). За ними идут французы, итальянцы, киприоты и россияне.

При одинаковых характеристиках польские новостройки стоят немного меньше, чем объекты вторичного рынка. При этом надо понимать, что новая квартира от застройщика сдается «в состоянии застройки» и на отделочные работы придется потратить около 30-40 тыс. злотых. Наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры от 30 до 40 кв. м, «двушки» — от 40 до 50 кв. м и «трешки» — от 60 до 70 кв. м, так как такие квартиры впоследствии проще и быстрее продать.

В целом в Польше наиболее популярны квартиры небольшого метража – 40-60 квадратов. Квартиры свыше 80-90 кв. м уже считаются престижными и соответственно являются достаточно дорогими. В последнее время поляки чаще всего строят 5- и 6-этажные дома с закрытой и оборудованной территорией (детские площадки, парковка, ландшафтный дизайн, места отдыха), избегая многоэтажных построек.

Варшава традиционно остается на вершине самых желанных городов для приобретения жилой недвижимости. Более четверти всех принадлежащих иностранцам квартир расположены в столице, где средняя стоимость квадратного метра составляет 8710 злотых. В тройке лидеров с Варшавой и Гданьском также Краков с 6789 злотых за кв. м, чуть дешевле уже во Вроцлаве — 6149 злотых за кв. м, в Познани — 6025 злотых за кв. метр и уже значительно дешевле, например, в Бялыстоке — 4584 злотых за кв. м, Лодзи — 4201 злотых за кв. м, в агломерации Катовицкой — 3242 злотых за кв. м. Самое дешевое жилье находится в городе Зелена-Гура, где средняя цена составляет 3140 злотых за кв. м.

Как купить

Весь процесс покупки жилья в Польше иностранцем, как правило, занимает около полугода. При необходимости можно выставить недвижимость на последующую продажу сразу же после ее приобретения, уплатив подоходный налог от продажи жилья, взимаемый в случае отчуждения недвижимости ранее, чем через пять лет от даты ее приобретения.

Если вы покупаете отдельное помещение (квартиру или комнату) для личного пользования, никаких сложностей у вас не возникнет. Достаточно заключить договор купли-продажи и передать деньги. Перед этим необходимо посетить нотариуса, который проверит недвижимость.

При заключении договора стоит внимательно ознакомиться с предлагаемой формой собственности жилья. От этого зависят многие последующие действия. Всего насчитывается три основных вида собственности на недвижимость:

• Pełna własność (полная собственность). Классический вариант, когда владельцу принадлежат все права на недвижимость и пропорциональное право на использование общих помещений, территорий, устройств (лифт, подъезд, лестница и т. д.).
• Spółdzielcze własnościowe (кооперативное право собственности). Собственность числится за кооперативом, но владелец имеет право без согласования распоряжаться им: продавать, дарить, оставлять в наследство и т. п. Согласовываются только перепланировка и перевод в разряд нежилых помещений.
• Towarzystwo Budownictwa Społecznego (собственность товарищества). Это бюджетный вариант, при котором товарищество сдает в аренду жилье. Такими помещениями можно пользоваться, но нельзя распоряжаться.

Расходы на оформление сделки примерно таковы:

• стоимость услуг нотариуса — согласно тарифам (до 2% от суммы сделки);
• налог на переход права собственности — 2% от стоимости приобретаемого имущества;
• агентское вознаграждение — до 3% от цены объекта (выплачивается покупателем);
• прочие расходы на оформление, переводы документов и государственную регистрацию покупки недвижимости — 0,5-1,5% от стоимости недвижимости.

Ипотечные нюансы

В большинстве случаев сами поляки предпочитают брать недвижимость в кредит, не в последнюю очередь благодаря исторически низкой процентной ставке Центробанка Польши — 1,5%. Это позволяет банкам предлагать ипотеку по 3,74% (средняя ставка банков на конец 2018 года), хотя в некоторых банках для иностранцев ставка может быть выше и находиться в промежутке 4-5%.

Цифры говорят сами за себя: в 2018 году было выдано 212,6 тыс. ипотечных кредитов на сумму 53,9 млн злотых, что соответственно на 12% и на 21% больше, чем в 2017-м. Общее количество актуальных ипотечных кредитов в Польше — 2,2 млн, а выданные на это суммы составляют 415 млн злотых. 60% поляков предпочитают брать длинные кредиты на срок от 25 до 30 лет, 25% берут на чуть более короткий период в 15-25 лет. Максимальные возможные сроки кредита — 35-45 лет.

Если вы планируете взять ипотеку, то для вас как иностранца все чуть усложняется. Во-первых, вам необходимо иметь ПМЖ (Karta Stałego Pobytu), хотя некоторые банки рассматривают заявки и по ВНЖ (Karta Czasowego Pobytu), и иметь постоянный и стабильный доход (~€2000), в т. ч. и от личного бизнеса.

Далее вы заключаете предварительный договор купли-продажи, вносите депозит (10-20% от стоимости), подаете заявки в банки на ипотеку (это возможно только с предварительным договором) и посещаете нотариуса, который удостоверяет чистоту сделки. Затем подписываете основной договор.

Если вы покупаете дом, в том числе в сельской местности, или половину дома, или земельный участок площадью более 1 га, или недвижимость, расположенную в приграничной полосе — в таком случае вам потребуется разрешение МВД Польши, которое должно осуществить проверку и дать заключение на предмет того, что покупка не представляет угрозу безопасности государству.

Разрешение МВД не потребуется в случае, если вы живете в Польше 5 лет, либо вы резидент Польши (то есть живете более 180 дней в году), либо вы в браке с польским гражданином не менее 2 лет и также если речь идет о покупке гаража или машиноместа на парковке.

В остальных случаях необходимо собрать комплект документов и предоставить их в Департамент разрешений и концессий МВД Польши:

• паспорт (ксерокопия);
• документы на недвижимость;
• выписка из Реестра земельных участков и чертеж из учетной карты;
• планы, полученные из геодезической карты, со списком изменений на участке;
• заявления: от покупателя — о желании купить участок, от продавца — о желании продать;
• предварительный договор;
• справка из налоговой;
• справка из ZUS;
• документы, подтверждающие наличие средств на покупку (или справка о кредите).

Кроме того, нужно внести гербовый сбор и приложить квитанцию к документам.

Таким образом, получать разрешение на дом или участок нужно только после того, как вы нашли недвижимость, договорились с продавцом и, если это необходимо, получили ипотеку.

Стоить обратить внимание, что при покупке недвижимости в кредит поляки активно пользуются услугами финансовых консультантов (doradca). Их услуги бесплатны, так как за приведенных «ипотечников» они получают вознаграждение от банка. Консультант, получив информацию о ваших доходах, расскажет о примерных процентах и будущем платеже. Также проинформирует обо всех дополнительных платежах (комиссии, страховки) и составит наглядные сравнительные таблички в разрезе разных банков, из которых будет четко видно, сколько, за что и где придется заплатить. В функции консультанта также входит подготовка заявления в банки и их подача.

Аренда и налогообложение

Если вы стали счастливым обладателем квартиры, но пока не планируете в ней жить, вы можете начать зарабатывать на ее аренде. Эту рекомендацию подтверждает и ежегодный отчет Property Index международной консалтинговой компании Deloitte, из которого можно узнать, будет ли приносить пассивный доход (и в каком размере) недвижимость, и в какой стране Европы сдавать в аренду жилье наиболее выгодно. В последнем отчете 2018 года фигурировало 15 стран Европы, среди которых также отметилась и Польша. В отчете Deloitte прибыль от аренды рассчитывается в виде пропорции общего годового дохода от аренды (за минусом расходов на эксплуатацию) к общей стоимости на покупку и обустройство жилища.

Польские города присутствуют в рейтинге на очень высоких позициях и их показатели довольно впечатляющие, особенно если сравнивать с такими европейскими столицами, как Париж и Лондон с их заоблачными ценами на недвижимость и доходностью от сдачи в аренду жилья на уровне 1,9-2,1% годовых.

В ТОП-15 рейтинга попало четыре польских города (наравне с Данией), а именно: Вроцлав занял 6-ю позицию в рейтинге — процент доходности 7,4% годовых; Лодзь — 7,2% годовых; Краков — 6,6% годовых; Варшава — 6% годовых. Стоит отметить, что в Кракове, все же, более популярна модель краткосрочной аренды, в Варшаве — долгосрочной.

Еще один интересный показатель данного рейтинга — соотношение квартир в аренде к общему количеству жилья на рынке. В Польше эта цифра составила 15%, в Венгрии — 3,9%, а в Германии — 54%.

В вопросе аренды арендодателю важно знать его расходную часть, а также учитывать ряд важных нюансов. Так, по статистике, арендодатель тратит около 10% от общего дохода на текущие расходы (мелкий ремонт, мебель, услуги посредников, уборку). Так как все больше и больше арендодателей расценивают аренду как инвестицию, это способствует росту компаний, предоставляющих услуги, связанные с арендой жилья (управляющие, клининговые компании и т. д.).

Сама арендная плата в Польше состоит из двух платежей:

• Koszt wynajmu — сумма, которую вы платите непосредственно владельцу квартиры за аренду (иногда в объявлении указана только эта сумма);
• Сzynsz (чынш) — плавающая сумма, состоящая из обязательных эксплуатационных (не коммунальных!) платежей. В некоторых квартирах эта статья расходов больше (может достигать 600-2000 злотых), в некоторых — меньше (200-400 злотых), а где-то вообще отсутствует.

Что входит в сzynsz? В эту сумму включены оплаты, связанные с содержанием квартиры (пропорциональные площади квартиры), налог на недвижимость и оплаты в фонд ремонта, оплаты на содержание лифта, домофона, уборка территорий, вывод сточных вод и жидких отходов.

Помимо всего, к сумме аренды еще стоит добавить расходы на электроэнергию, отопление, газ, интернет и телевидение и получим реальную сумму. Как правило, арендодатель знает примерный ежемесячный расход на одного человека и иногда включает сразу в сумму «чынша» и коммунальные платежи.

Налог, который необходимо ежемесячно платить от аренды арендодателю, может рассчитываться двумя способами:

• по упрощенной системе (ставка 8,5%) — если аренда не является вашим основным бизнесом;
• подоходный налог на общих основаниях по ставке 18% или 32% (краткосрочная аренда, большое количество квартир в аренде).

Решение о том, какой вид налогообложения выбрать, зависит от каждого отдельного случая. Самым важным критерием будет являться факт того, несет ли собственник квартиры какие-либо затраты, связанные с арендой. Если, например, он оплачивает коммунальные счета (вода, электричество, газ, телекоммуникации), административные платежи, проценты по ипотечному кредиту на эту квартиру или страховку, то более выгодным будет налог на общих основаниях. Хотя ставка там и выше, чем по упрощенной схеме, но его фактическая сумма рассчитывается от дохода (то есть отнимаются все вышеперечисленные платежи, а также амортизация, которая может составлять от 1,5% обычно и до 10% в особых случаях). Если собственник в квартире еще и делает ремонт, то сумма налоговых выплат будет еще меньшей.

Если сумма общего годового дохода (учитывая и иные источники доходов) превысит 85,5 тыс. злотых, то от превышающего остатка придется заплатить 32%. Если доход с аренды является единственным источником дохода, то собственник от суммы к выплате может отнять примерно 500 злотых.

В случае, когда собственник не несет никаких дополнительных оплат, связанных со сдачей в аренду (например, этим занимаются квартиросъемщики), расчет будет от фиксированной суммы (в зависимости от стоимости квартиры) равными оплатами в месяц.

Если вы владелец квартиры в Польше и планируете ее сдавать иностранцам, то будьте готовы предоставить им право получить мeldunek czasowy или, другими словами, «временную прописку». По закону, иностранец, пребывающий в Польше более 3 месяцев, обязан в 30-дневный срок после заключения договора с владельцем квартиры о найме «замельдоваться» по месту проживания.

Эта процедура несколько отличается от понятия прописки в постсоветских странах, так как не наделяет квартиросъемщиков правом на жилплощадь. Но без получения «мельдунка» иностранец лишается многих необходимых прав — не сможет получить польский идентификационный номер — PESEL, не откроет счет в банке, не сможет подать документы на ВНЖ, не сможет купить автомобиль да и много чего еще.

Согласно законодательству, квартиросъемщик, имея на руках договор о найме, даже без ведома владельца может прийти в местную администрацию и получить прописку. Так как все еще есть арендодатели, которые не хотят афишировать факт сдачи недвижимости в аренду и платить с этой операции налог, то иногда иностранцы сталкиваются с проблемой нежелания владельцев сдавать им квартиру. Хотя такие случаи встречаются все реже.

Напоследок напомним, что подходить к подсчету доходности от сдачи в аренду недвижимости следует комплексно. Если посчитать соотношение арендных ставок, налогов, расходов на содержание, то может оказаться, что сроки окупаемости вашей недвижимости далеко не в очень известном местечке Польши будут привлекательнее, чем в самом популярном.