Что будет с ценами на недвижимость в киевском пригороде?
Столичный пригород трещит по швам. В последние годы там возводится так много жилья, что продать его становится все сложнее. Это уже сказалось на ценах и качестве пригородной недвижимости. «Цены практически не растут, хотя за последний год заметно повысилась себестоимость строительства. Чтобы не уйти в минус, застройщики активно экономят на материалах, инфраструктуре, коммуникациях», — рассказал «Минфину» руководитель агентства «Евро Рейтинг» Григорий Перерва.
«Минфин» разбирался, какие сюрпризы ждут потенциальных покупателей квартир, что в итоге они получат за свои деньги и что будет с ценами на жилье в окрестностях Киева.
Некуда расти
Вплоть до недавнего времени киевский пригород застраивали очень активно. Объемы ввода в эксплуатацию нового жилья росли. Как свидетельствуют данные Госстата, если на начало января 2017 года продавались квартиры в 538 домах, то на аналогичную дату этого года — уже в 627. То есть за год появилось 89 новых объектов, а это почти на 17% больше, чем годом ранее. Лидируют по числу новостроек традиционно Киево-Святошинский район (198 объектов на начало 2018-го), Ирпень (190 домов) и Бориспольский район (61 объект). За год там построили 64 новых дома. Из других направлений застройщики более-менее активно осваивают Броварской район (7 новых объектов за год), Бучу (5 домов) и Васильков (4 новостройки). До конца 2018 года заявлены еще более амбициозные планы — планируется сдать 125 новых домов. Впрочем, эксперты сомневаются, что все объекты будут достроены. Наоборот, они прогнозируют замедление темпов строительства в пригороде. На начало года уже около 30 объектов были заморожены. «В первом полугодии 2018 года значительно уменьшилось количество введенных в эксплуатацию домов и практически не осталось объектов, которые были введены в эксплуатацию своевременно», — констатирует директор по продажам группы компаний Domira Development Валерий Прохно.
Эксперт рынка недвижимости Михаил Артюхов говорит, что продажи жилья намного отстают от темпов его строительства: две из трех сданных в эксплуатацию квартир продолжают ждать своих владельцев. Одна из причин — хаотичное развитие рынка. «Как правило, частный капитал самостоятельно осваивает земельные участки и проекты застроек в ожидании прибыли, которая превышает ставки по депозитам», — пояснил он.
«Ажиотаж по Киевской области постепенно снижается. Это связано с ценовой политикой: жилье в области практически равно себестоимости строительства», — отметил руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG Ростислав Симонов.
По данным Григория Перервы, средняя стоимость квадратного метра жилья в пригороде составляет порядка 22 тыс. грн. Это на 20-30% ниже, чем в столице. Но во многих случаях ценовой разрыв еще больше и может достигать 50-70%, констатирует он. В некоторых жилищных комплексах квартиры продают по 11-13 тыс. грн/кв. м. Для сравнения: рассчитанная на этот год Минрегионстроем себестоимость возведения квадратного метра жилья в Киеве и области превышает 14 тыс. грн. Плюс — из-за скачка курса доллара начали дорожать стройматериалы, что еще больше увеличит себестоимость работ.
Проблема усугубляется наметившимся дефицитом свободных участков. В прошлые годы земля в пригороде была дешевой, и это позволяло застройщикам экономить на себестоимости квадратного метра и предлагать покупателям бросовые цены. Но теперь за нее приходится переплачивать. За год цены выросли примерно на 15-20%, при этом заметно уменьшился выбор участков, пригодных для жилищного строительства. Особенно такая тенденция характерна для населенных пунктов, которые в последние годы активно застраивались — те же Ирпень, Буча, Бровары и др.
Плюс наценка, минус скидка
Застройщики уже пробовали повысить цены. Как рассказал «Минфину» Валерий Прохно, в этом году средняя стоимость квадратного метра жилья в пригороде выросла на 3-8% в зависимости от направления. Итоговая цена зависит от инфраструктуры населенного пункта, плотности застройки и конкурентной среды. «Есть населенные пункты, например, поселок Счастливое в Бориспольском районе, где стоимость квадратного метра лишь немного ниже близлежащего столичного «спальника», так как там удобное транспортное сообщение с Киевом, развитая инфраструктура и пр. Также значительно выросла стоимость квадратного метра в ранее недооцененном Ирпене», — рассказал эксперт. Но, как говорит Григорий Перерва, такое повышение цен находится на уровне «статистической погрешности» и не компенсирует увеличение расходов на строительство. Кроме того, формально переписав ценники, многие застройщики постоянно проводят акции и готовы предоставлять скидки потенциальным покупателям.
«Незначительный рост цен не компенсирует увеличение сметной стоимости, пришлось пойти на снижение маржи», — признает и Валерий Прохно. И добавляет: в пригороде строить далеко не так выгодно, как в столице.
По его словам, до конца этого года стоимость стройматериалов и строительно-монтажных работ еще больше вырастет: по самым оптимистическим прогнозам — на 10 до 12%. В первом полугодии 2018 года стоимость основных материалов повысилась на 3-12%. Григорий Перерва не исключает, что застройщики попытаются еще раз пересмотреть цены. Но удастся ли их повысить — большой вопрос. «Они смогут переписать ценники, только если синхронно подорожает и киевская недвижимость. Иначе — попросту потеряют покупателей. А в столице на продажу выставлено слишком много квартир, что сдерживает застройщиков», — пояснил он. По прогнозам экспертов, если пригородная недвижимость и подорожает, то ненамного — на 1-3%.
Стоит отметить, что, как бы застройщики не сетовали на тяготы жизни, «жировая прослойка» у них еще есть. Хотя прибыльность пригородных новостроек и ниже, чем столичных.
«Например, средняя прибыльность проекта в центральной части Киева составляет не менее 30%, на окраине столицы – около 25%. А в пригороде застройщики зарабатывают не более 15-25%», — рассказал Валерий Прохно. Поэтому возможность сдерживать цены, по крайней мере, на уже сданные, но еще не распроданные объекты, у них есть.
Экономят на чем могут
Чтобы предложить покупателям хорошую цену, застройщики все активнее ищут способы сэкономить на новостройках. Способов несколько. К примеру, стали активно завышать класс объекта — продают «эконом» под видом «комфорт-класса», а «бизнес» как элитные апартаменты. По сути, это обман покупателя, так как в каждом классе используются определенные стройматериалы, есть требования к количеству квартир на площадке, парковочных мест, инфраструктуре и пр.", — рассказал Григорий Перерва.
Но подобные «эксперименты» с недвижимостью выглядят безобидной шалостью на фоне другого способа сэкономить. «Нередко строят без документов или с неполным их пакетом. Скажем, на земле сельхозназначения или на участке, предназначенном под частную малоэтажную застройку, а не под высотки. Рассчитывают оформить землю уже в процессе строительства, но это удается не всегда. В итоге новоселы не могут оформить право собственности», — отмечает эксперт. Причем, нередко потенциальные покупатели знают о том, что объект проблемный. Но верят застройщику, обещающему, что «все будет хорошо», на слово. Аргументом является и цена — проблемные дома в пригороде продаются на треть дешевле, чем соседние объекты с документами и на 50-70% — чем столичные новостройки.
Кстати, на нарушение этажности в пригороде вообще идет едва ли не каждый третий застройщик, утверждают эксперты. Такие факты выявил и «Минфин» в рамках подготовки рейтинга застройщиков пригорода. Как оказалось, например, в ЖК «Дания» в новой строящейся секции, где заявлено 8 этажей, уже возвели 12 и плюс техэтаж.
Отдельная проблема — коммуникации. Так как к некоторым участкам инженерные сети не проложены, а тянуть их с нуля дорого, застройщики находят весьма оригинальные способы выйти из ситуации. Скажем, пускают воду из артезианской скважины. Но если в случае с малоэтажными домами это работает, то в высотках жители верхних этажей сидят без воды — насосы просто не справляются с нагрузкой. То же самое с канализацией — централизованный сток застройщики нередко заменяют выгребными ямами.
Такие нюансы для покупателей часто остаются за кадром. Тем более, если им предлагают бросовые цены и красивые пейзажи впридачу. Проблемы всплывают уже после новоселья. Ситуация усугубляется и слабым контролем со стороны проверяющих органов. Если в столице существует база незаконных и проблемных строек, то за городом получить достоверную информацию по объекту не так просто.
