Как отразится на цене недвижимости «заморозка» новых строительных норм в Украине?

Впрочем, Минрегион, который эти нормы разрабатывал, сдаваться не намерен. Как сообщил в Facebook заместитель министра Лев Парцхаладзе, подано ходатайство об отмене решения суда. А сами ГСН якобы вступили в силу по плану, то есть с начала нынешнего месяца.

Блокировку новых норм Парцхаладзе расценил не иначе как «рейдерскую атаку на комфорт и безопасность людей». В то же время эксперты уверены, что запуск ГСН в существующем виде спровоцирует передел строительного рынка, выдавливание из него мелких застройщиков и как следствие — подорожание жилья.

«Минфин» разбирался, почему новые нормы, которые отрасль разрабатывала больше года, в итоге оказались в центре скандала.

Построили суд

Окружной админсуд отложил запуск новых ГСН «до выяснения обстоятельств», то есть на неопределенное время. Причина блокировки банальна — иск компании ООО «Старонаводницкий парк». В своем исковом заявлении компания утверждает, что введение новых норм нанесет ей существенный материальный ущерб. В частности, застройщик считает, что предложенные Минрегионом нормы не соответствуют действующему законодательству. Если они вступят в силу, компания будет вынуждена остановить работы на ряде своих объектов, поскольку внести в них изменения и подогнать под новые правила якобы просто нереально.

До недавних пор широкая общественность вообще мало что знала о компании «Старонаводницкий парк». Она не входит в список крупнейших столичных застройщиков и собственно даже не является застройщиком в классическом понимании, а больше специализируется на ландшафтных разработках.

"Но ее иск — далеко не единственный. На самом деле в производстве сейчас семь подобных дел", — сообщил Лев Парцхаладзе.

Он также прогнозирует, что число недовольных строителей, которые потянутся в суды, пытаясь отсрочить введение новых норм, будет только расти. А глава Минрегиона Геннадий Зубко назвал демарш строителей ни много ни мало — «рейдерством реформы строительной отрасли».

«Мотивы нынешней судебной атаки на нас — отсрочить вступление в действие новой ГСН, отсрочить введение европейских норм безопасной и комфортной жизни! … Мы подготовили представление в суд о проведении рассмотрения дела открыто и прозрачно. Мы подготовили ходатайство об отмене меры пресечения. Мы понимаем, что это не последняя попытка остановить реформу со стороны тех, кто имеет целью только прибыль, но не хочет строить по цивилизованным европейским нормам и стандартам. Мы рассчитываем на поддержку со стороны всех активных и неравнодушных граждан», — заявил Геннадий Зубко.

О чем написано в новых ГСН?

Застройщики добиваются блокировки не всех ГСН, а только одной из них — «Планировка и застройка территорий». Но ее важность для строительного рынка и рядовых украинцев переоценить сложно. Эта норма, в частности, вводит понятие так называемых «строительных линий». Скажем, «голубая линия» ограничивает высотность застройки в зависимости от размера населенного пункта. К примеру, в поселках и небольших городах с населением до 50 тыс. чел. нельзя будет возводить дома выше трех этажей.

«Зеленые линии» будут проходить по границам парков, ландшафтных и рекреационных площадок. Их застраивать запрещено при любых обстоятельствах.

Кроме того, нововведения коснутся плотности застройки. Максимально допустимая норма — 540 чел. на 1 га. «Чтобы микрорайоны не превращались в каменные джунгли. Сейчас есть объекты, где плотность населения превышает 2 тыс. чел. на гектар», — прокомментировал Лев Парцхаладзе.

Отдельным пунктом в ГСН говорится об инфраструктуре, о которой обязан позаботиться застройщик (детсады, школы, спортивные площадки и пр.).

Широкой общественности предложения Минрегиона пришлись по вкусу. И это понятно: чиновники пообещали упорядоченную и максимально комфортную для людей застройку. А также «табу» на уничтожение парков и скверов, с чем в последние годы отчаянно сражались активисты.

Но эксперты давно предупреждали, что для большинства застройщиков новые нормы явно невыгодны. «Они увеличивают себестоимость строительства, и не всегда оправдано. Если учесть, в каком кризисе сейчас находится отрасль, дополнительные траты по карману явно не всем компаниям. Скажем, застройщикам теперь придется инвестировать в энергоэффективность зданий, а это очень дорого», — отмечает эксперт по недвижимости Михаил Артюхов.

Норма «Планировка и застройка территорий» обсуждалась с профильной общественностью больше года, и в итоге была принята и опубликована в конце апреля 2018 года.

После этой даты, как утверждают в Минрегионе, у компаний было 90 дней для получения разъяснений и подготовки к нововведениям. Но, как видно, застройщики выбрали другой способ — заблокировать новые правила.

Новостроек — меньше, цены — выше

Чтобы поставить новые ГСН на паузу, застройщики воспользовались несостыковкой в документах самого Минрегиона. В приказе №100, который ввел норму «Планировка и застройка территорий», есть пробел. Там не прописано, как быть с объектами, на которые уже разработана проектная документация — возводить их по-старому или же переделывать документы под новые нормы. "А если не урегулирован этот вопрос, то непонятно, что делать с домами, которые уже строятся", — пояснила ассоциированный партнер, адвокат АФ «Goro legal» Яна Белая.

Как пояснил «Минфину» партнер юридической компании JN Legal Игорь Опадчий, суд, несмотря на обвинения чиновников в «предвзятости», действовал вполне законно. «Приостановка приказа Минрегиона состоялась в порядке обеспечения административного иска. Обеспечительные меры имеют временный характер — до решения спора по сути и вступления в силу соответствующего судебного решения или до момента их отмены апелляционной инстанцией», — говорит юрист. Другие эксперты считают, что новые нормы могут быть заблокированы в течение, как минимум, 3-4 месяцев.

Михаил Артюхов отмечает, что действительно есть вопросы к тому, как будут вводить новые стандарты. «Формально они должны распространяться только на новые объекты, которые будут возводиться уже после изменения правил. Но, к примеру, что делать, если речь идет о строительстве отдельного корпуса ЖК. Сам объект не новый и проектировался давно. Но не исключено, что новые корпуса уже не будут соответствовать принятым нормам», — отмечает эксперт.

По словам Игоря Опадчего, «при проектировке и строительстве застройщик должен руководствоваться действующими на тот момент градостроительными условиями. То есть вступление в силу новых ГСН не требует внесения изменений в уже выданную разрешительную документацию. Но при разработке новых градостроительных расчетов мы советуем учитывать новые ГСН, хотя они и временно заблокированы. Это убережет от коллизий в дальнейшем. Хотя в любом случае наличие судебного дела вызывает дополнительные сложности и неопределенность», — подытожил юрист.

Сами застройщики не спешат комментировать скандальную тему. С «Минфином» согласился пообщаться лишь один представитель строительной компании, да и то на условиях анонимности.

По его словам, рынок уже давно лихорадит из-за новых ГСН. «Минимум полгода получить разрешительные документы на строительство по «старым» нормам фактически невозможно. Застройщики загодя взялись подгонять свои проекты под новые стандарты. А некоторые вообще взяли паузу. Так что стоит ожидать вакуума новых проектов. Допускаю, что будет некий негласный мораторий на выдачу разрешительной документации: ведь пока нужно выдавать по старым нормам, которые формально все еще действуют. По новым — еще нельзя, ведь такая документация может быть оспорена, например, заинтересованными в земельном участке конкурентами», — рассказал эксперт.

Михаил Артюхов считает, что новые ГСН выгодны, в первую очередь, крупным строительным компаниям, у которых есть «финансовая подушка», позволяющая реализовать все пожелания чиновников.

«Более того — именно лидеры рынка якобы лоббируют скорейшее внедрение нововведений. Как только это произойдет, мелкие застройщики и даже компании средней руки попросту не выдержат конкуренции и будут вынуждены выйти из этого бизнеса», — прогнозирует Артюхов.

«Чистка» рынка позволит застройщикам повысить цены на квадратные метры. Уже сейчас в компаниях заявляют, что есть все основания для подорожания жилья на 20-25%. Но переписать ценники им мешает демпинг со стороны конкурентов (иногда скидки достигают 40% от заявленной цены).

Минфин