Львівський преміум
Однозначно відповісти на це запитання — складно не лише звичайній людині, а й компаніям, які пропонують житло у цій категорії. Загалом ринок житла у Львові дуже різноманітний. Житло преміум-класу можна поділити на міські (елітні будинки клубного типу у центральних престижних районах Львова) та житло класу “люкс” за містом — елітні будови котеджного типу (вілли, котеджні поселення). З оглядом ринку львівської преміум-нерухомості нас знайомить журналіст Family Office зі Львова Олена Ярошенко.
Для себе та друзів
Що ж визначає клас «елітна нерухомість» у Львові? Клубний будинок «для своїх» — найпоширеніший тип елітної забудови у місті. Побутує думка, що покупці елітного житла проходять ретельний фейс-контроль, аби убезпечити інших покупців від небажаних сусідів невідповідного статусу.
Здебільшого такі об’єкти будуються не великими компаніями, а силами інвестицій окремих власників. «Не всі елітні забудови, що будуються великими компаніями, якісні. Зазвичай «елітки» споруджують ті, хто будує для себе, для своїх друзів, і інформація про них поширюється у напівзакритому форматі. Тобто їх можна знайти у відкритому доступі в інтернеті й при великому бажанні купити, але в них немає такої масштабної агресивної реклами. Об’єкти продають по «сарафанному радіо» між своїми — гарна “елітка” саме так переважно й продається. Про них усі не знають, і вони тихенько будують і продають між своїми від 1200-1700 у. о./кв. м. Будують якраз дуже якісне житло для себе, вкладаючись у матеріали, не переймаючись витратами на рекламу. Основні критерії — розташування, якість будівництва і матеріалів, проект, кількість квартир/мешканців і поверхів (будівлі в дев`ять поверхів і вище не є елітною нерухомістю у Львові). Також беруться до уваги висота стелі, паркінг, паркова зона, зручна інфраструктура», — ділиться досвідом керівник агентства з продажу нерухомості Rentcom-Real estate & Consultings Володимир Моісєєв.
Керівник проектів компанії «ГрандДім» Юрій Качмар розповідає, що його компанія вже втілила проект з будівництва елітного дому. «На вулиці Єфремова, в елітному районі Львова, одному з найдорожчих, у нас є 6-поверхівка на 25 квартир. Квартири тут оцінюються від $1300-1500 за кв. м. Ціну визначають новітні, добротні матеріали: вентильовані фасади (дуже дорогий матеріал, який рідко використовується, бо він дуже затратний, але досить якісний), встановлені котли Vaillant, які є знаними та якісними. Це будинок клубного типу з підземним паркінгом, який має автомобільний ліфт (у Львові це непоширене явище)», — каже він.
Фото: iStock by Getty Images
Ще один об’єкт, який не можна оминути увагою — 12-поверховий житловий комплекс «Зелена тераса», побудований ТЗОВ «Західінвест Україна» в історичній частині міста, Галицькому районі, по вулиці Кубанська, 8. Площа квартир тут варіюється від 76,0 кв. м до 684,0 кв. м. «У підземній частині будинку розташовано дворівневий паркінг, розрахований на 51 автомісце. Окрім того, на території житлового комплексу передбачені наземні гостьові автостоянки. Цілодобова охорона дозволяє власникам не турбуватися про збереження свого автомобіля. Прилегла зелена територія впорядкована і ретельно охороняється: по периметру встановлено цифрові системи відеоспостереження, цілодобово працює служба охорони, слідкуючи за порядком, забезпечуючи тишу і спокій», — зазначається в оголошенні.
Наразі, за даними сайту http://terasa-zelena.blogspot.com, три квартири в такому будинку можна купити за 1800 у. о./кв. м за акційною ціною, вартість інших квартир — 2200-2900 у. о./кв. м. Розповісти детальніше про проект у компанії відмовилися, щоправда, повідомили, що понад 50% квартир на даний момент уже продано власникам.
Фото: terasa-zelena.blogspot.com
Найдорожчою нерухомістю вважається житло на Площі Ринок — середня вартість квартир становить від 1210 у. о./кв. м. Далі йде Франківський та Залізничний райони Львова, середня вартість житла в яких для елітної новобудови становить від 1000 у. о., за даними статистики порталу продажу нерухомості ЛУН (жовтень 2018).
Не все те золото, що блищить
Не будучи «своїм», але маючи певний капітал і бажання отримати житло класу «люкс», краще довіритися досвіду знаних на ринку компаній. Цим самим можна убезпечити себе від можливих ризиків «купівлі кота в мішку», адже переважна більшість квартир продається ще на етапі закладання фундаменту (інвестувати у житло ще на фундаменті — найбільш вигідно, оскільки клієнт отримує і житло, і економить до 30% його вартості вже на момент оформлення права власності).
Варто розуміти, що не всі, хто маркетингово позиціонується як «елітна будова», насправді є такою. Це може бути звичайний будинок, з гарною обшивкою, яскравою рекламою, високою ціною, але це не змінює факту того, що перед вами звичайна будова, максимум бізнес-класу.
Визначним критерієм преміального класу новобудови є її розташування в елітному районі міста. Преміум або еліт – це житло, в якому найдорожча ціна визначається цілою низкою факторів, а також гарантією порядності компанії, яка це житло пропонує. На ціноутворення елітної нерухомості впливає низка факторів, котрі відсутні у житлі інших сегментів: по-перше, це елітна локація житлового комплексу; по-друге, це найякісніші матеріали будівництва; по-третє, це сервіс найвищої якості для задоволення потреб мешканців у комфортному і безпечному проживанні у клубному будинку; по-четверте, це благоустрій території і ландшафтний дизайн; по-п’яте, наповнення житлового комплексу та його інфраструктура.
«Загалом можна виокремити такі основні критерії елітної нерухомості: обов’язковим є унікальне архітектурне рішення, виконане відомим архітектором. Також це мають бути високоякісні будівельні матеріали <...> Всі стіни повинні бути з підвищеною звукоізоляцією. Для скління застосовують найбільш дорогі на даний момент профілі, що мають підвищені звукоізоляційні і теплозберігаючі характеристики. Висота стелі має бути 3 м і вище. Обов’язковим є ексклюзивність планувальних рішень, вільні планування.
Фото: iStock by Getty Images
Наявність простору під такі приміщення, як бібліотека, сауна, зимовий сад, кінотеатр, басейн, пральня, гардеробні. У помешканні передбачена наявність не менше двох санвузлів у всіх квартирах новобудови. Громадські зони виконані за індивідуальним проектом з якісних натуральних матеріалів. Площі: студія і 1-кімнатна квартира — від 60 кв. м; 2-кімнатна — від 80 кв. м; 3-кімнатна — від 120 кв. м; 4-кімнатна — від 250 кв. м; 5-кімнатна — від 350 кв. м. Кухня – 20 кв. м і більше. Всі двері мають бути підвищеної міцності. Ресепшен у холі будівлі. Автономні опалення, водо- та електропостачання. Водопостачання здійснюється з використанням спеціальних додаткових фільтрів», — поділилася добіркою критеріїв, які переважно характеризують житло елітного класу працівник маркетингового відділу компанії Avalon Inc Ірена Барилюк. За її словами, особливий акцент робиться на безпеку – об’єкт охороняє власна служба охорони. Відеоспостереження ведеться по всьому периметру об`єкта.
Насправді, житло в центральній частині міста добре продається під комерційні площі. Проте існує категорія людей, яким набрид галас туристичного центру та які бажають оселитися у віллах або елітних котеджах за його межами.
Заміська еліта
Переїзд за місто таїть у собі безліч плюсів і один з них — життя з комфортом і насолодою чистим повітрям без вихлопних газів. А територію навколо будинку можна використовувати за бажанням — для відпочинку в колі рідних чи друзів. Добиратися до міста на власному авто швидко та зручно.
Такі будинки, зокрема, можна придбати в елітному містечку «Брюховель». Комплекс вілл тут складається з 16 одно- і двоповерхових будинків, кожен з яких розміщено на власній ділянці до 6 соток. Мінімум шуму, максимум комфорту, і все це за 7,5 км від центру Львова. Комплекс розташовано в курортній зоні, поруч озеро та сосновий ліс, поблизу садочок, школа, ресторани та супермаркет. А завжди освітлені дороги та охорона прибудинкової території — гарантія безпеки для кожного жителя. «Це західний тип будови — коли люди можуть жити за містом, але поряд з благами цивілізації. Елітний комплекс “Брюховель” уже повністю готовий, зданий в експлуатацію, проводяться лише завершальні роботи», — каже Юрій Качмар.
Фото: http://granddim.com/bruhovel
Ціна такого будинку стартує від 200 000 у. о. Такі вілли не кожному по кишені, проте цей варіант втілює мрію багатьох, хто втомився від метушні галасливого міста.
Ще одні представники заміської забудови клубного типу — житловий комплекс «Панська оаза», який включає 10 сучасних котеджів з басейном. Проект має розвинуту інфраструктуру: власний паркінг, дитячий майданчик і басейн на закритій території під постійною охороною. Втілює проект компанія “Данмарбуд”.
«Якщо говорити про елітне житло та вимоги до нього, гадаю, клієнт насамперед шукає якість (за додатково вищу ціну) та гарантії. А от щодо прозорості документації, гарантії внесених оплат, дотримання планів здачі і т. ін. виникають неточності та розбіжності. Простіше кажучи, красиві картинки не збігаються із кінцевим результатом та обіцяними привілеями. Наш козир – індивідуальний підхід та чіткі терміни. До прикладу: ми даємо на наших сайтах попередні планування, але здебільшого кожен клієнт спільно з нашим архітектором переплановують будинок. Ціна за будинок стартує від 750-850 у. о. за метр квадратний, до здачі в експлуатацію», — розповідає менеджер з продажу БК «Данмарбуд» Христина Матвійчук.
Для тих, хто бажає поєднати елітну квартиру в багатоповерховому будинку і при цьому жити за містом, існує інший комплекс у тому самому районі Брюховичі. ЖК Green Wood пропонує клієнтам вибір квартир у двох елітних 3- і 4-поверхових будинках з підземним паркінгом. Має 51 квартиру і 1 га закритої території. На даний момент аналогу такій нерухомості у Західній Україні немає.
«Елітна нерухомість - це передусім якість, яка відрізняється розміщенням. Ми вирішили створити об’єкт, якому на сьогодні дуже важко знайти аналоги і, як виявилось, досить складно реалізувати в продажі. Проект взяли з-за кордону, він кочував десь між Німеччиною, Польщею і Латвією, і коли ми почали його обробляти в 2012 році, то виявилось, що в Україні такого ще не будували. Це щось середнє між житловою нерухомістю і нерухомістю готельного типу, можна сказати відпочинкова нерухомість. Для нас це було досить незвично в плані розташування квартир та планування — наш покупець до такого не звик», — розповідає Максим Сидорський, керівник відділу продажу ЖК Green Wood, комплексу класу de lux.
За його словами, незважаючи на неготовність місцевих покупців до такого формату житла, наразі «покупці погоджуються, що проект вийшов кращий, ніж на рендері». Придбати нерухомість такого плану можна за 900-1100 у. о. за 1 кв. м.
Чим серце заспокоїться
«Якщо говорити про преміум-сегмент, то коротко можна охарактеризувати його таким чином: виграє той, хто запропонує більше цінностей покупцеві за ті самі гроші. На ринку вже відбувається диференціація. Переваги покупців розділилися між квартирою в історичному місті та за містом у будинках клубного типу сучасної забудови. В основному це апартаменти площею 100 кв. м та вілли від 260 до 300 кв. м. Покупці звертали увагу на власну прибудинкову територію, наявність паркінгу та навколишню інфраструктуру. Ціновий діапазон таких пропозицій — 1500 у. о./кв. м на квартири та 800-1100 у. о./кв. м на будинки», — підбиває підсумки Юрій Качмар.
Фото: greenwood.lviv.ua
Продавці елітної будови за містом виокремлюють власну тенденцію покупців, проте переважно схиляються до єдиної думки — купують власники великого бізнесу, люди зі статусом та значними ресурсами.
«За декілька років роботи встигла помітити цікаву тенденцію, як люди мігрують: купують спочатку новобудову, наприклад 2-3 кімнати з гарною площею, відносно непоганою інфраструктурою, але за 2-3 роки життя все одно перебираються за місто і хочуть котедж. Це означає, що люди відчувають себе платоспроможними, мають фінансову стабільність і відповідно до європейського прикладу хочуть переважно жити за містом. Людям хочеться шматочок, але свого. І ще дуже хочуть прибудинкову територію. От чесно, у нас деякі проекти спарених котеджів не передбачають цього, а люди (здебільшого ті, кому за 40, а таких клієнтів десь 30%) бажають, щоб по колу була власна територія. Переважно покупці львів’яни. Але питають і зі сходу України», — каже Христина Матвійчук.
ЖК Green Wood орієнтується більше на місцевого покупця, хоча їх проект характерніший для західного типу. «60% покупців — львів’яни. Іноземців-покупців поки що немає, хоча є серед них ті, що зацікавилися, приходили подивитися. Переважно дивилися поляки, британці, американці та бельгійці українського походження, ті, що мають тут родичів (дружина або чоловік — українці). Власне, наш проект нерухомості зроблено за нормами, які в більшості зрозумілі для європейців», — каже Максим Сидорський.
Сегмент елітної нерухомості в Україні тільки розвивається, відповідно критерії та стандарти будівель ще в процесі формування. Житло класу «люкс» в Україні може не відповідати цьому ж класу в США чи Європі. Водночас впевнено можна сказати, що клас житла «еліт» у Львові повинен відповідати головній вимозі — зробити життя покупців, які в ньому проживають, максимально зручним і комфортним.
