Немецкий парадокс на рынке недвижимости
В Германии выплаты по ипотеке меньше арендной платы, но немцы предпочитают аренду.
Условия приобретения недвижимости в Германии, с точки зрения жителей большинства стран мира, кажутся идеальными. Ставки по жилищным кредитам ниже арендных ставок, что делает покупку жилья более выгодной, чем аренда. Однако спрос на аренду среди немцев все равно сохраняется высокий.
Согласно исследованию Института немецкой экономики (IW) в
Кельне, количество покупателей жилья для собственного проживания в Германии
падало в течение многих лет. В 2013 году около 800 000 домашних хозяйств в
Германии купили недвижимость для проживания, а в 2016 году этот показатель
составлял уже 600 000. Особенно заметно доля домашних покупателей снижается в
городах. В то же время в сельской местности имеет место рост этого показателя.
Одна из главных причин парадокса – в городах почти не
осталось земли для строительства. Это подстегивает рост цен на городскую
недвижимость. Кроме того, это значит, что при покупке нового дома на городских
покупателей ложится не только бремя накопления первого взноса, но и
дополнительные земельные налоги (передача земли или регистрация участка),
расходы на брокера и нотариуса. Все это требует большей экономии от семейных
бюджетов, чем расходы на аренду.
В то же время стоимость недвижимости за пределами городских
агломераций намного ниже. Поэтому немцы либо откладывают свои планы покупки
недвижимости в городе в ожидании бо́льших доходов и дольше арендуют временное
жилье, либо же покупают его за пределами городов, пишет издание Business
Insider.
Ясно одно: нет никаких дешевых вариантов для тех, у кого нет
соответствующего капитала. За дешевизну нужно платить. Эксперты называют
необходимый минимум для выхода на ипотечный рынок Германии на уровне 30% от
стоимости приобретаемой недвижимости. Лишь тогда эта покупка не будет
обременительной и позволит сэкономить деньги в сравнении с арендой жилья.
Однако лишь около 10% семей в Германии способны и готовы копить суммы от 50 000
евро, прежде чем (и для того, чтобы) выйти на самые выгодные условия ипотеки.
Тем временем германский рынок недвижимости продолжает нагреваться,
цены и арендные ставки растут, инвесторы (а покупатели, располагающие
свободными средствами для получения ипотеки и покупки дополнительной
недвижимости, являются инвесторами) активны – как частные, так и корпоративные,
как внутренние, так и внешние, пишет издание International Investment. И в
ближайшее время эксперты не ожидают охлаждения.
Недоступность жилья тревожит федеральное правительство
Германии, и оно увеличивает субсидирование населения. В частности речь идет о
детских субсидиях (Baukindergeld) для домохозяйств, налогооблагаемый доход
которых не превышает 75 000 евро в год плюс 15 000 евро на ребенка и которые
проживают в своем первом жилище. Субсидия составляет 1200 евро на ребенка в
год. Доход подавляющего большинства немецких семей ниже этого уровня, поэтому
социальные вливания в семейные бюджеты будут значительными в масштабах страны.
Правительство надеется, что эти субсидии помогут немецким
семьям в получении и выплате ипотеки. С 2016 года 600 000 домашних хозяйств в
Германии впервые приобрели недвижимость, и в этих семьях уже насчитывается
около 270 000 детей. Если бы все эти семьи имели право на субсидию, то
социальные расходы уже составляли бы 325 млн. евро в год.
Однако еще неясно, получат ли семьи субсидии в случае не
покупки, а строительства дома или долевого участия в строительстве кондоминиума
(жилищно-строительного кооператива). В таком случае субсидии могут поддержать
рынок недвижимости в сельской местности. Уже сейчас в Германии все больше
покупателей обращают внимание на рынки за пределами городских агломераций.
И этот тренд уже нужно рассматривать при обдумывании
инвестиций в недвижимость Германии. Прогнозы в этом сегменте – дело
неблагодарное. В самой Германии многие эксперты расходятся во мнении
относительно перспектив рынка недвижимости за пределами городов и влиянии на
него правительственных мер прямого или косвенного регулирования.
Одни полагают, что рост цен на жилье в сельской местности – сравнительно долгоиграющий тренд, другие считают, что это временное явление и рост остановится уже в 2019 или 2020 году. Одни прогнозисты предрекают, что сельский рынок разогреется от Baukindergeld, другие утверждают, что дотации, наоборот, откроют перед жителями сельской местности возможности для того, чтобы перебраться в город или пригород.
