Дорогоцінне каміння: українські замки як об`єкти інвестицій

Один з найвідоміших замків України — Олесько на Львівщині — реставрували останній раз ще у 1960-х роках. Що відбувається зараз з цими спорудами та чи можна старовинні українські замки перетворити на інвестиційні перлини? 

У світі такі готельні групи, як Hilton Hotels & Resorts, NH Collection, Sofitel тощо, викуповують старовинні будівлі та замки, інвестуючи у ремонт мільйони доларів, та відроджують ці чарівні споруди. Вочевидь, то є вигідним з погляду бізнесу.

Львівський журналіст Олена Ярошенко дослідила для Family Office стан українського "дорогоцінного каміння" та поставила невтішний вердикт. Україна - то країна зникаючих замків. Проте, надія є.

Family Office дослідив стан українських замків на прикладі Львівської області. За даними т.в.о. директора департаменту архітектури та розвитку містобудування Львівської облдержадміністрації Оксани Ткачук, на Львівщині зараз перебуває на обліку 10 визначних замків. Це ансамбль "Золотої підкови" - Олеський, Золочівський, Підгорецький замки. А також Свірзький, Поморянський, Жовківський, Бродівський, Старосільський, Добромильський (руїни) та Львівський (руїни Високого замку).

У туристичній перлині західної України - Львові - загалом налічується понад 2400 пам`яток архітектури, історії та мистецтва й історичних будівель, не рахуючи руїн Високого замку. Такі цифри озвучує керівник управління охорони історичного середовища Львівської міської ради Лілія Сергіївна Онищенко-Швець.

Проте до одних пам`яток з`їжджаються юрби туристів, а інші опинилися на задвірках індустрії. Не останню роль у цьому відіграє стан збереження, в якому перебуває наша спадщина.

В якому стані нас зустрічають замки Львівщини

Кожен замок через різні причини перебуває у неоднаковому стані збереження, проте всі вони мають одну й ту саму потребу: необхідність проведення реставраційних робіт. 90% засвоєної площі замків використовується бюджетними організаціями, тому весь тягар фінансування лягає на державний бюджет.

За станом збереження замки умовно можна поділити на три групи: задовільний, незадовільний та аварійний.

До першої групи “задовільний стан” можна віднести Олеський та Золочівський замки, які мають належне туристичне використання.

"Реставрацію Олеського замку XIV-XVII сторіччя проведено у 1961-1965 роках. У 1975 році тут відкрилася філія Львівської галереї мистецтв. Замок набув вигляду XVII століття, а давні інтер’єри нижнього поверху відтворено у відповідності з часом їх створення. Розбито ландшафтний (англійський) парк та фруктовий сад. Розчищено криницю. Сьогодні Олеський замок є чи не найпопулярнішим туристичним об’єктом за межами Львова", - зазначають у департаменті архітектури Львівської ОДА (ЛОДА).

Золочівський замок XVII сторіччя передано в користування Львівській національній галереї мистецтв ім. Б. Возницького. На початку ремонтно-реставраційні роботи були сконцентровані на Китайському павільйоні замкового ансамблю, де у 2008 році створено музей східних мистецтв.

У 2010 році для відвідувачів відкрив свої двері Палацовий корпус. Тепер зали відреставрованого палацу заповнені музейною експозицією, замок став ще однією перлиною на туристичній карті України. На черзі - реставрація надбрамного корпусу та оборонних укріплень замку.

"З реставрацією замку допоміг інвестор, який відтворив замковий равелін, пристосував його під харчовий заклад і всіляко допомагав галереї мистецтв у реставраційних роботах на головному Палацовому корпусі", - зазначають у департаменті архітектури ЛОДА. На Львівщині це був єдиний приклад, коли бізнесмен (власник торгового комплексу «Південний» Петро Писарчук. - FO⁰ ) у 2009 році пожертвував 20 млн грн на відновлення історичного замку.

Проте такі випадки поодинокі.

До другої групи "незадовільний стан" слід віднести Свірзький, Підгорецький та Жовківський замки. Всі вони перебувають на різних стадіях реставрації.

Свірзький замок 1484 року почали реставрувати ще у 50-х роках XX століття. Однак у середині 1980-х, коли готовність об’єкта сягнула 80% і було закуплено частину меблів, фінансування припинилося.

Ще однією філією Львівської національної галереї мистецтв став Підгорецький замок (XVII століття). "Роботи тут розпочались 2000 року. За державні кошти виконано першочергові протиаварійні роботи дахових конструкцій та замінено покрівлю. Відреставровані приміщення вхідної оборонної частини замку пристосовані під виставкові зали галереї мистецтв. Сьогодні потребують реставрації сходи у подвір`ї, тераси та замкова каплиця, необхідні відтворення внутрішніх інтер’єрів. Замок оточено пам’ятками ландшафтного та садово-паркового мистецтва", - каже начальник департаменту архітектури Львівської ОДА Оксана Ткачук.

Інший замок з цієї категорії - Жовківський - побудовано у 1594-1606 роках.

До третьої групи "аварійний стан" слід віднести замки у Старому Селі Пустомитівського району, Поморянах Золочівського району, Добромилі Старосамбірського району, а також каземати Бродівського замку. Можемо до цієї категорії додати й залишки Львівського замку, від якого залишилися лише руїни.

Їх планують відремонтувати в 2018-2019 роках за кошти міського бюджету Львова", - зазначає Лілія Онищенко-Швець.

Один з рецептів рятування замків — передача їх приватному інвестору. Саме з цих міркувань в Європі деякі замки продають інвесторам за €1 — символічні гроші — з умовою, що палац чи замок буде збережено. Бо для держави найбільш важливим є врятувати історичний скарб, навіть передавши його до приватної власності.

На жаль, в Україні такі сценарії поки що не реалізуються, а інвестори наштовхуються на різноманітні перепони. 

Наприклад, замок XVI-XVII сторіччя у Старому Селі – один з найбільших в Україні. Збереглися унікальні оборонні мури та вежі епохи Відродження. Проте замковий палац перебуває на межі зникнення. У 2010 році пам’ятка була передана у концесію ТОВ «Кріс», яке представляв тодішній львівський бізнесмен Михайло Риба, власник мережі піцерій «Де Манджаро».

Пам`ятку планували використовувати як майданчик для проведення фестивалів і масових заходів. Попри зобов’язання негайно провести протиаварійні роботи і привести пам’ятку до належного стану за кілька років, жоден із концесіонерів не підготував готової проектної документації.

«Ця передача не була успішною. Опосередковано на це вплинуло те, що пішов з життя Борис Григорович Возницький, директор Львівської галереї мистецтв, який за життя був активним рушієм процесу збереження замків - історико-культурної спадщини Львівщини. Донині немає людини, яка могла б так активно відстоювати інтереси пам’яток, як це робив Борис Григорович», - розповідає тодішній голова Львівської обласної держадміністрації Василь Горбаль.

Проте негативний досвід - також досвід, який не має заважати впровадженню інших можливостей для реконструкції замку. "Близькість обласного центру до замку в Старому Селі, автомобільна дорога та залізниця створюють непогані можливості для його використання і внесення до туристичного маршруту області, при належному використанні зазвичай", - кажуть у Львівській ОДА.

Сумна історія і у замка-палацу XV-XVII століття у Поморянах.

Він зберігся частково – від прямокутної споруди з кутовими вежами та внутрішнім подвір`ям залишилися два двоповерхові корпуси з круглою кутовою вежею. Нещодавно, 12 квітня 2018 року, прокотилася звістка про обвал стіни східного крила Поморянського замку. На наш запит у департаменті архітектури та розвитку містобудування Львівської облдержадміністрації відповіли, що з метою зупинення повної руйнації пам’ятки впродовж 2016-2018 років з коштів обласного бюджету виділено 1700,0 тис грн, передбачених для програми «Охорона і збереження культурної спадщини Львівської області на 2016-2018 роки».

В адміністрації запевняють, що виконано першочергові укріплення для стабілізації несучих конструкцій пам’ятки.

Занедбаним є також замок 1566 року у Добромилі. Дотепер збереглися лише частина масивної багатогранної двохярусної вежі та фрагменти стін. Об’єкт законсервовано на початку XX сторіччя. Потенційно є широкі можливості для майбутнього використання.

Свірзький замок почали реставрувати ще у 50-х роках XX століття. Про можливість його передачі у приватні руки йдеться вже близько 10 років. Лист на отримання дозволу про передачу замку у концесію до Кабміну надіслав ще у 2005 році тодішній губернатор Львівщини Петро Олійник.

Дозвіл держави був обов’язковим, оскільки замок перебуває на балансі ЛОДА, однак у державній власності. В 2007-му держава такий дозвіл надала. Однак на заваді передачі замку стояв його безпосередній користувач - Спілка архітекторів України (НСАУ). Зараз НСАУ розроблено програму відновлення пам’ятки та здійснюється пошук партнерів-інвесторів, за допомогою яких можна було б завершити заплановані роботи.

Всі замки третьої групи потребують проведення термінових робіт по виведенню їх з аварійного стану.

Окремо треба відмітити ще одну пам’ятку на теренах області – замок-фортеця “Тустань” (X-XII століття) в селі Урич Сколівського району. Замку як такого не існує, але цей об’єкт включено до Програми відтворення видатних пам’яток історії та культури України. Виготовлено проект відтворення замку. Створено Державний історико-культурний заповідник “Тустань”, але до безпосередньої реалізації проекту справа не дійшла. Залучення інвестицій дало б можливість відтворити унікальну наскельну фортецю в українських Карпатах.

Ціна питання порятунку

На утримання та проведення необхідних ремонтно-реставраційних робіт лише Підгорецького, Олеського та Золочівського замків, які перебувають у користуванні Львівської галереї мистецтв, потрібно не менше 20 млн грн на рік.

На початку 2000-х років кошти виділялися з державного бюджету лише для Підгорецького замку.

Досить вдало механізм залучення інвестицій втілився у Жовківському замку, побудова якого датується 1594-1606 роками. У 2002 році були виконані роботи на в’їзному корпусі, відреставровані дахові конструкції та зовнішній фасад. Розроблено концепцію реставрації та пристосування замку, що передбачає багатофункціональність використання приміщень (музей, готель, виставкові приміщення, харчовий заклад, адмінприміщення).

Реставрація пам’ятки триває за кошти, передбачені в державному бюджеті, та кошти транскордонного проекту Польща - Білорусь - Україна.

Для порятунку Поморянського замку сьогоднішня вартість протиаварійних робіт становить близько 12 млн грн. Але для оперативнішого відтворення замку необхідне співфінансування з державного бюджету. Проте поки що говорити про повне відновлення замку - зарано.

Збереження замків - ні собі, ні людям

В Україні діє державна «Програма збереження замків України», згідно з якою питання виділення коштів на реставрацію має розглядатися по кожному замку окремо. Враховуючи бюрократичну систему, поки кошти надійдуть до пам`ятки, її стан може вже не підлягати реконструкції і відновленню.

«Порівнюючи з міжнародним досвідом, без належного державного співфінансування приватного інвестора шукати складно. В Європі існують такі механізми – купуючи пам’ятку архітектури, наприклад у Греції чи на Кіпрі, ви зобов’язані її реконструювати, і за це вам компенсують близько 50% вартості реконструкції”, - нагадує Василь Горбаль.

У тій самій Польщі стосовно костьолів, замків, інших історичних споруд також діють такі державні програми. Якщо ви реконструюєте якусь історичну будівлю, вам компенсують і відсотки, і вартість цілого кредиту за цю реконструкцію. Всі монастирі Афону отримали суттєву підтримку Євросоюзу на реставрацію і реконструкцію. “Ми навіть пробували підганяти наші пам’ятки під ці європейські грантові кошти, щоб їх відремонтувати, але знову ж таки - це робилось за залишковим принципом”, - розповідає Василь Горбаль.

Щодо замків Львівщини, у нас постає питання переважно щодо реконструкції та утримання, тому, можливо, варто було б створити окремий фонд, співпрацювати з Євросоюзом. “Локально ми шукали контакти з польськими колегами, шукали можливості двосторонньої співпраці, щоб у польських програмах брали участь наші пам’ятки. Вважаю, що співробітництво з Євросоюзом - це одна з таких царин, в якій можливо співпрацювати і відновлювати наші історичні надбання. Єдине, що немає одностайного визначення – що таке реконструкція, точніше що має залишатися в результаті, бо у різних країнах свої вимоги до реконструкції. Це так само, як у двох юристів три думки, так і в реставраторів – різні думки і різні вимоги”, - розповідає Василь Горбаль.

У Франції, наприклад, це питання належним чином відрегульоване, та існують досить жорсткі вимоги до реконструкції. Там вирішують питання через оренду, але з вимогою залишити музей. У Греції й дотепер тривають дискусії, оскільки під виглядом реставрації почали замальовувати автентичні шари фресок, частково демонтували історичні частини споруд, а це вже зовсім не реконструкція. І через це наразі мають досить великі проблеми.

Вдалі приклади врятованих замків

Похвалитися вдалим прикладом концесії в Україні може замок Сент-Міклош (Чинадіївський замок) у Закарпатській області. Його передали у концесію в 2001 році художнику Йосипу Бартошу, який разом із дружиною та однодумцями врятував пам’ятку від руйнації. Тепер у замку часто відбуваються міжнародні і місцеві мистецькі заходи.

У самому Львові є живий приклад вдалого поєднання приватного бізнесу і збереження пам`ятки від повного руйнування. Так, з трьох веж львівської Цитаделі, які перебувають у приватній власності декількох львівських інвесторів, одну переобладнали під готель «Citadel Inn» Hotel & Resort (офіційним представником інтересів інвесторів та всіх питань по об‘єкту є генеральний директор Михайло Сеньків).

Готель увійшов до міжнародної мережі Historic Hotels Worldwide, яка діє за офіційною програмою Національного фонду по збереженню історичних пам`яток і являє собою кращу колекцію історичних готелів у понад 30 країнах світу. Готелі, занесені до мережі, демонструють історичне збереження і відзначають значення культури.

Маркетолог "Citadel Inn" Hotel & Resort Белла Рапопорт розповідає про вдалий приклад розвитку готелю в історичній споруді.

Першочергово проблем з викупом будівлі не було – вона перебувала у приватній власності, і її просто викупили в занедбаному стані у попереднього власника. Оскільки це пам’ятка архітектури, ми не маємо права власності на землю, а беремо її в оренду у міста. В приватній власності перебуває лише будівля.

Основною нашою метою було зробити власне історичний акцент у всій концепції закладу. Наші гості знаходяться в гостях у приватному королівському замку, оточені розкішшю і турботою - це власне й закладено в самій концепції нашого готелю. До того ж весь інтер’єр розроблено в стилі колишньої Австро-Угорської імперії.

До цього спонукала і сама будівля, побудована 1853 року. Все було підтримано і підкріплено дизайном, інтер’єром і екстер’єром закладу.

Головна лінія позиціонування - це розкіш класу люкс у всій величі Австро-Угорської імперії. В нас діють лише 26 номерів, і враховуючи кількість співробітників на зміні, на кожного гостя припадає по три людини з обслуговуючого персоналу. Таким чином ми хотіли подовжити традицію епохи, коли поважним гостям надавали королівські почесті.

Утримання будівлі є надто дороговартісним проектом, оскільки існують багато моментів, яких маємо дотримуватися відповідно до норм та чинного законодавства про історичну спадщину. Ми не можемо мати індивідуальних кондиціонерів, тому що не можемо змінювати фасад будівлі, вивівши блоки кондиціонування на фасад і тим самим порушуючи його загальний вигляд. Збереглися триметрові стіни, які вимагають індивідуального підходу при підтриманні належної температури в номерах.

Отримавши руїни будівлі, ми не мали ні генеральних планів, ні проектів, ні детальних описів об’єкта, відповідно зустрілися з багатьма неприємними нюансами і проблемами.

Доводилось втрачати і в часі, і в додатковому фінансуванні, адже кожен номер мусили переробляти окремо, щоб і комфорт забезпечити, і автентичність зберегти.

Але зусилля того вартували - нам вдалося створити щось особливе та унікальне в Україні. Цьому сприяли і локація готелю, розташованого в рекреаційній зоні, і унікальна панорама на все місто. І звісно ж - бажання зберегти надбання історичної пам’ятки міста від повного руйнування. Відтепер люди мають можливість приїхати, подивитися щось краще, ніж занедбані руїни.