Греческий метр

Почему греческая недвижимость становится такой привлекательной, анализируют для читателей Family Office наши партнеры Henley & Partners.

12 сентября 2019 года в греческом издании Kathimerini появилась информация о намерении правительства Греции запустить программу получения гражданства через инвестиции. Как сообщает издание, уже готов законопроект, который будет передан на рассмотрение правительству в ближайшие недели. По предварительным данным, для участников программы предусмотрена квота – не более 200 одобренных заявлений в год.

Среди инвестиционных шагов основными в получении гражданства Греции, согласно законопроекту, названы инвестиции в греческую недвижимость в размере не менее €2 млн со стороны как физического, так и юридического лица. При этом инвесторы по этой программе должны стать постоянными резидентами страны, поэтому жилье, купленное ими, должно иметь статус основного места проживания в Греции. Стоимость такого жилья должна быть не менее €500 тыс. Кроме того, на содержание недвижимости следует заплатить ежегодно €50 тыс. Однако одновременно с заявлением инвестора сможет подать заявление на гражданство только супруг/супруга, а вот дети и родители заявителя должны будут подождать до получения им гражданства.

«Сегодня похожие инвестиционные программы в Европе предлагает только Кипр, Мальта, Австрия и в скором времени Черногория, – прокомментировала новость Ирина Симонян, директор по маркетингу международной консалтинговой компании Henley & Partners. – Наверняка новая греческая программа составит им конкуренцию, что само по себе уже хорошая новость для инвесторов. Греция входит в состав Евросоюза, и обладатели греческого паспорта могут жить и работать в любой стране ЕС. Это один из самых привлекательных пунктов новой программы».

Статистика

Однако прежде чем купить недвижимость в солнечной Греции, где все есть, следует оценить преимущества рынка жилья, удостовериться, что экономика растет, а в стране присутствует устойчивая тенденция к политической стабильности. Ведь инвестиции в недвижимость – это долгосрочные вложения: средний срок инвестирования составляет 5 лет и более.

О чем же свидетельствуют цифры? По итогам второго квартала 2019 года, по последним данным, опубликованным Банком Греции, рынок жилой недвижимости зафиксировал рост цен на квартиры на 6% относительно показателей четвертого квартала 2018 года, что стало абсолютным рекордом для страны более чем за 10 лет. А в Афинах недвижимость просто показала стремительную динамику – цены возросли на 11,1% в этом году. Тем не менее, несмотря на существенный полугодовой рост, нынешние цены на 36% меньше цен 2008 года.

По данным Банка Греции, за два квартала 2019 года прямые иностранные инвестиции (FDI) в греческую недвижимость составили более €740 млн. Для сравнения: за весь 2017 год страна привлекла €415 млн зарубежных инвестиций в недвижимость.

Прямые вложения из еврозоны составляют порядка 70-80% годового объема иностранных инвестиций в греческую жилую недвижимость, сообщает nordea.com. В числе стран-инвесторов — Нидерланды, Люксембург, Германия, Франция, Бельгия, Италия, Испания.

Рынок

Чтобы оценить рынок жилой недвижимости, инвестор, как правило, анализирует три аспекта. Для этого прежде всего следует изучить соотношение цен на недвижимость и доходов населения. Это можно сделать при помощи специального индекса, который называется price to income ratio и который позволяет удостовериться, что впоследствии инвестор сможет продать эту недвижимость выгодно и беспроблемно.

Для Афин price to income ratio в первом полугодии 2019 года равен 10,4, по данным  numbeo.com. Это значит, что семья со средним достатком потратит примерно 10-11 годовых зарплат, чтобы приобрести жилье площадью около 90 кв. м. По сравнению с другими европейскими столицами это низкий показатель. Для сравнения: за этот же период price to income ratio в Лондоне оказался равен приблизительно 22, в Париже — 21, в Берлине — 11,5. То есть в Греции мы имеем привлекательное соотношение цен на недвижимость и доходов.

Возможность получать арендный доход — еще один показатель, с помощью которого потенциальный инвестор оценивает рынок жилой недвижимости. О выгодах при покупке жилья говорит цена аренды – индекс price to rent. В Афинах, например, этот индекс равен 20,2 для центра города и 23,9 — для окраины. Это значит, что если инвестор приобретет квартиру в центре Афин и начнет сдавать ее в аренду, он сможет отбить стоимость покупки через 20 с лишним лет. Квартира на окраине Афин окупится примерно за 24 года. Так что, чем выше price to rent, тем сложнее будет перепродать недвижимость. Для сравнения: в Лондоне price to rent равен примерно 34 для центра и 29 для окраины, в Париже — 39 и 42 соответственно, в Берлине — 30 и 28.

В Греции, как во всех странах средиземноморского побережья, на арендный бизнес существенно влияет один из ключевых секторов экономики – въездной туризм. С 2015-го по 2019 год доходы от этого сегмента экономики в Греции выросли более чем на треть и достигли €18,5 млрд. Благодаря туризму сектор краткосрочной аренды ежегодно увеличивается на 25% и приносит владельцам около €2 млрд. В результате растут арендная плата и цены на недвижимость. В 2018 году страну посетило 33 млн человек, а средняя арендная плата в Афинах увеличилась более чем на 9%.

Социально-экономические условия

Если рассматривать основные цифры экономического развития Греции, то можно констатировать уверенный рост основных макроэкономических показателей. Так, ВВП страны растет уже на протяжении трех лет и в 2018 году составил €218 млрд, что почти на 2% выше уровня 2017 года. Прослеживается устойчивая тенденция роста ВВП – в среднем на 0,5 % от квартала к кварталу. В июле – сентябре 2018 года квартальный рост ВВП Греции был в три раза выше среднего показателя по Евросоюзу. На фоне резкого падения экономики после 2009 года такие цифры — серьезный аргумент в пользу восстановления экономического потенциала страны. Уже сейчас крупные инвесторы вкладывают деньги в греческую недвижимость, делают новые покупки.

Кроме того, с 2013 года в Греции действует одна из самых популярных в мире программ получения ВНЖ через инвестиции. «Золотую» визу можно получить через инвестиции в недвижимость от €250 тыс. Как подчеркивает Ирина Симонян, директор по маркетингу компании Henley & Partners: «21 июля новоизбранный премьер-министр Кириакос Мицотакис объявил о снижении налога на имущество (ENFIA) в среднем на 22% уже в 2019 году, а не в 2020-м, как планировалось ранее. Для владельцев небольших квартир сокращение налога составит 30%, для средних по стоимости объектов — 20%, а для больших дорогостоящих объектов — 10%. Также планируется на три года отменить налог на прирост капитала с покупок и продажу недвижимости, а также отменить НДС на строительство (сейчас 24%).

Приобретение недвижимости в Греции на сумму не менее €250 тыс. (без учета НДС) позволяет иностранному гражданину претендовать на получение греческого ВНЖ, процесс оформления которого занимает около двух месяцев. Документ выдается на 5 лет и продлевается на такой же срок при сохранении инвестиций. Если инвестор постоянно проживает в стране, то через 7 лет он может получить гражданство».

Безусловно, в Греции, как и во многих других странах Евросоюза, случаются политические баталии, митинги и даже забастовки. Поводы могут быть любые – от неугодных законов до внешнеполитических процессов. Однако уже в течение последних семи лет после пережитых кризисов 2008-2012 годов политическую жизнь страны никак нельзя назвать турбулентной.

В июле 2019 года в Греции на выборах потерпела поражение правящая партия, а большинство мест в парламенте получила правоцентристская партия «Новая демократия». В отличие от предшественников, эта политическая сила более лояльна к Евросоюзу, снижает налоги, включая налог на недвижимость (ENFIA), планирует увеличить количество иностранных инвестиций. Финансовые потери от этого планируется компенсировать за счет роста экономики и притока иностранных инвестиций.