VIP-квартира "второй свежести": как не прогадать с выбором недвижимости
Муки классификации
Классификация типов первичного жилья нужна в качестве ориентира как для специалистов рынка, так и покупателей квартир. В данном случае напрашивается параллель со «звездностью» гостиниц – ориентируясь на этот критерий, гость может понимать, на какой уровень сервиса он может рассчитывать.
Классификация типов строящегося жилья в Украине одновременно и есть, и… нет. «Украинской строительной ассоциацией (УСА) в 2006 году была разработана достаточно информативная, но громоздкая классификация жилья, которая подразумевала разделение на классы: социальное, эконом, бизнес, премиум, де люкс (в разрезе 90 критериев, сгруппированных в семь разделов). В разработку данной классификации были вовлечены представители крупнейших на то время застройщиков», – напоминает Константин Олейник, заместитель руководителя департамента стратегического консалтинга компании UTG.
Семь разделов классификации УСА включали информацию о месторасположении жилья, используемых материалах и оборудовании, благоустройстве зон общего пользования в доме и на прилегающей территории, социальной инфраструктуре и т. д. Жилье эконом-класса должно было располагаться в 4-й зоне, бизнес-класса – преимущественно в 3-й зоне, а элитное жилье класса премиум и де люкс – соответственно во 2-й и 1-й зонах.
Однако с 2006 года прошло время, УСА трансформировалась в КБУ (Конфедерація будівельників України), и в настоящее время застройщики не используют эту классификацию. В Минрегионстрое не могли подтвердить наличие официальной классификации и предложили обратиться в отраслевые организации. В КБУ на запрос редакции не ответили, но на сайте организации упоминаний о классификации нет.
Фото: iStock by Getty Images
«Сегодня никто данную классификацию не использует. Продавцы первичной недвижимости или забыли, или не хотят использовать классификацию, которую сами же и разработали, а может она и вовсе устарела и не соответствует современным требованиям. Сегодня вполне можно купить не только вышеуказанный тип жилья, но и элит, и средний плюс, и другие. У застройщиков на этот счет ограничения лишь в виде их собственного полета фантазии и маркетинговых задач», – подчеркивает Олег Приходько, генеральный директор девелоперской компании GREENOL.
Периодически появляются попытки актуализировать классификацию. Так, несколько лет назад свою версию классификации (с разделением на эконом, комфорт, бизнес, премиум и де люкс на базе 30 критериев в шести разделах ) предложили в компании City Development Solutions. Мотивация – старая классификация устарела и не может служить адекватным индикатором позиционирования ЖК, чем, кстати, часто пользуются застройщики при завышении классности жилья. Внедрение же новой классификации упростит позиционирование комплексов для застройщиков. Но официальной эта классификация также не стала.
До тех пор пока классификация не будет обладать таким же официальным авторитетом, как ДБН (Державні будівельні норми України), ее ценность весьма условна: придерживаться ее критериев не станет обязательством для застройщиков.
Чем руководствуются застройщики?
В условиях отсутствия официального нормативного документа застройщики руководствуются собственным пониманием классности жилья. «По личному опыту скажу, что большинство продавцов жилой недвижимости впадает в ступор после вопроса о том, к какому классу жилья относится их объект. Самые сообразительные стараются на ходу придумать собственный класс, основываясь на познаниях о рынке недвижимости»,– отмечает Олег Приходько.
С другой стороны, понимание классности жилья застройщиками во многом совпадает с классификацией УСА – все-таки украинский рынок жилой недвижимости развивается не первый год. Но бесконечно пользоваться такой классификацией нельзя – технологии не стоят на месте, а требования покупателей только растут.
Сейчас для девелоперов, аналитиков и покупателей существует условная градация на эконом, комфорт, бизнес- и премиум-классы. Со своей стороны, UTG пользуется классификацией собственной разработки, основанной на карте зонирования классификации УСА.
По словам Александра Панфилова, начальника отдела продаж мини-города SVITLO PARK, формально застройщики определяют класс своих объектов, исходя из комплекса следующих критериев.
Фото: iStock by Getty Images
1. Локация. Здесь учитываются близость к центру города, наличие в пешей доступности станций метро, развитость транспортной инфраструктуры, в т. ч. транспортных развязок, близость и доступность парковых зон, торговых центров и пр. Например, в центре города не строят жилье эконом-класса, а если объект строится в пешей доступности (до 5 минут) до метро, вполне вероятно, что его класс будет минимум комфорт.
2. Концепция застройки. Речь идет о том, что предусмотрено в проекте, помимо строительства жилых площадей. Это – наличие собственной территории, закрытой для доступа посторонних лиц, благоустроенное внутреннее пространство с детскими, игровыми, спортивными площадками, скверами, беговыми и велодорожками, площадками для выгула домашних животных, ограниченный доступ автомобилей на территорию и, соответственно, наличие паркингов, обеспеченность паркоместами. А также весь комплекс собственной социальной и торговой инфраструктуры, которая строится вместе с жильем: детские садики, школы, спортклубы, супермаркеты и пр.
3. Технология строительства. Так, панельные дома – это в 99% случаев однозначный эконом-класс. Монолитно-каркасная технология с заполнением стен и проемов газоблоками или блоками кератерм – комфорт-класс. С заполнением стен и проемов кирпичом – бизнес- и премиум-классы.
4. Высота потолков. Чем выше класс объекта, тем выше потолки. Например, в эконом-классе можно встретить высоту потолков от пола до потолка даже 2,5 м. Для комфорт-класса характерна высота 2,7 м. Бизнес-класс – от 2,7 до 3 м. Для жилья элит-класса принята высота потолков от 3 м и выше, вплоть до 6 м (для нестандартных планировок с двойным светом, например).
5. Площадь и планировка квартир. Чем выше класс объекта, тем больше площади квартир. В жилье эконом-класса преобладают небольшие по площади квартиры. Как правило, это однокомнатные квартиры от 20 до 36 кв. м, а также двухкомнатные квартиры площадью около 60 кв. м со стандартными вариантами планировок. Если же мы рассмотрим более высокие классы жилья, то не найдем таких маленьких площадей. Более того, увидим совсем иную картину по планировкам – там больше вариантов, они имеют нестандартные интересные решения в виде просторных ванных комнат с окном, кухонь-гостиных площадью от 20 кв. м, двухэтажных квартир, спален с собственными ванными комнатами и гардеробными.
6. Количество квартир на этаже. Для эконом-класса характерно 12 и более квартир на этаже. Для класса комфорт, как правило – не более 10 квартир. Для более высоких классов допускается до 8 квартир на этаже. Также важно в данном контексте и количество лифтов.
По понятным причинам самые высокие требования к жилью премиум-класса. Это так называемые клубные, невысокие дома с небольшим количеством квартир (не более 30-50), строятся на закрытой территории по авторским проектам с применением всех доступных технических новаций (индивидуальная котельная, автоматизированные инженерные системы, централизованные кондиционирование и очистка воды, видеонаблюдение) и использованием дорогих строительных и отделочных материалов (керамогранит, натуральный камень, стеклянный фасад).
Разумеется, что уровень сервиса в таких домах должен соответствовать ожиданиям жильцов – холл с зоной отдыха или ожидания, ресепшн, охрана, круглосуточный консьерж-сервис, собственная эксплуатационная компания.
Примечательно, что в классификации УСА у таких домов меньше требований к окружающей инфраструктуре (супермаркет, детский сад, школа и другие объекты), чем у домов эконом-класса. Хотя очень желательно размещение в составе комплекса фитнес-центра с бассейном и премиальных объектов социальной, сервисной инфраструктуры и досуга. Из «экзотических» требований к премиум-классу в украинских классификациях упоминаются наличие в составе комплекса хранилища для мехов, винотеки, сигарной комнаты и помещения для мытья собак.
Следует понимать, что соблюсти все требования классификации УСА и ей подобных априори достаточно непросто. В центре города очень сложно найти место для подземного паркинга, т. к. на выделенных под строительство земельных участках просто не хватает места. Кроме того, создание инфраструктуры зачастую невозможно по тем же причинам (нехватка места на земельном участке) или по независящим от застройщика факторам – он не занимается строительством супермаркетов, школ и детских садов, ресторанов, фитнес-центров и других объектов социальной и досуговой инфраструктур. Также часть проектов премиум-жилья располагаются вне центральных районов столицы.
Фото: iStock by Getty Images
Что делать покупателям?
Классификация жилой недвижимости, как и любой нормативный или научный документ, ориентирована преимущественно на специалистов рынка. Поэтому какую-либо особенную ценность для конечного потребителя не представляет, а носит исключительно дополнительный информативный характер.
При этом большинство покупателей даже не знают о классификации, не сильно разбираются в строительных технологиях, а 90 критериев (как в классификации УСА) делают этот инструмент сложным для восприятия. И в условиях, когда ни одному из вводимых в эксплуатацию домов официально не присваивается классность, то и отличать нечего. К тому же, нет органа, который смог бы оценить классность дома и представить свой вердикт. Поэтому покупателям приходится ориентироваться лишь на личное понимание качества строительства.
Как отмечает Константин Олейник, при выборе жилого комплекса и конкретной квартиры ориентируются на понятные и прикладные характеристики – месторасположение, качество выполнения строительных работ, общее состояние квартиры, лестничной клетки и подъезда, социальное окружение, развитость инфраструктуры и т. п.
Следует понимать, что в настоящее время застройщики используют наименования классов в маркетинговых целях, пытаясь повысить таким образом продажи. Как отмечают эксперты, застройщики периодически грешат тем, что продают жилье более низкого класса по цене более высокого.
«Покупателям при выборе жилья не стоит обращать внимание на заявленную классность дома, а изначально составить свои важные критерии выбора и впоследствии сопоставить свои пожелания с предлагаемыми параметрами продавца», – советует Олег Приходько.
В текущих условиях развития рынка жилой недвижимости существенно возрастает риск приобрести несоответствующее даже весьма условным критериям классности жилье. У многих застройщиков не хватает средств для строительства своих домов, поэтому они вынуждены экономить на качестве и инфраструктуре. И при каждом действии, повышающем классность дома, застройщик вынужден экономить, чтобы была возможность конкурировать по самому важному параметру – цене. Впрочем, такая ситуация в большей мере касается бюджетного жилья, а не объектов премиум-класса.
Как итог всего сказанного: без соблюдения правил игры – наличия официальной классификации, которую соблюдают застройщики – покупатель квартиры рискует получить не то, что он ожидает. Можно много говорить о том, что застройщики стараются блюсти свою репутацию, но не все из них в условиях отсутствия четких критериев классификации жилья готовы нести дополнительные расходы на соблюдение достаточно высоких требований, особенно учитывая то, что единичные покупатели знают о современных требованиях к классам жилья, пусть даже не утвержденным официально.
