Монакский метр

О государстве размером в 2 квадратных километра, где 1 квадратный метр жилья стоит €100 тысяч.

Монако — небольшое княжество, или город-государство, как любят называть его местные жители — давно известно всему миру. Первое лицо, с которым ассоциируют его многие — актриса Грейс Келли, ставшая княгиней Монако в 1965 году. Голливуд снял тут два фильма о Джеймсе Бонде, здесь проводится один из чемпионатов "Формулы-1", делаются большие ставки в казино Монте-Карло — первом из игорных заведений в Европе и одном из старейших в мире. В общем, Монако давно стал синонимом стильной и роскошной жизни. Неудивительно, что именно сюда стремятся приехать многие состоятельные люди и не только для того, чтобы отдохнуть, а просто жить и получать удовольствие от жизни.

Пути в Монако

Географическое расположение Монако — большой плюс для всех состоятельных людей. Развитая транспортная инфраструктура позволяет добраться сюда быстро и многими путями: самолет, автомобиль, поезд, в конце концов — сюда можно быстро добраться и по воде.

Эта небольшая страна площадью всего 2 кв. км является, при этом, одним из самых дорогих мест в мире и международным финансовым центром. И все благодаря своей банковской системе. Уровень доверия к банкам довольно высок — почти 70% активов в Монако принадлежат фондам-нерезидентам. Все лицензированные банки и управляющие портфелями в Княжестве Монако принадлежат Монегасской ассоциации финансовых услуг, члену Европейской банковской федерации. В стране работает примерно 90 банков, семейных офисов и финансовых консультантов, которые управляют почти €100 млрд.

Налоговая система в Монако проста и понятна и мало изменилась с XIX века — подоходный налог с жителей не взимается, так же как и налог на чистое имущество, а налог на прирост капитала (или на роскошь) не грозит никому, кроме французских граждан. Налоги на недвижимость тут минимальные — 1% от годовой ренты, или 33,3% — при продаже. Кроме того, не взимается occupancy tax — налог на размещение.

Как и многие другие страны, о которых мы писали, Монако тоже решает часть своих экономических вопросов за счет инвестиционной иммиграции. Получить гражданство можно благодаря профильной программе. Ее требования вполне просты:

• открыть банковский счет в Монако;
• внести на депозит €500 тыс. на каждого основного заявителя;
• пройти собеседования с сотрудниками иммиграционной службы.

Самый простой и короткий путь инвестиций в Монако — покупка недвижимости. Однако следует учесть, что она здесь далеко недешевая. Во-первых — сказывается общий уровень богатой страны. Во-вторых — свободной земли здесь очень мало. Земли у моря город-государство отвоевывает примерно с того же времени, как почти забыло о налогах — с XIX века.

Источник: Savills Research и Chambre Immobilière Monégasque, June 2019

В настоящее время очередная "битва за землю" — а точнее за новые 6 га суши — идет в бухте Портье. Это один из крупных строительных проектов в Европе стоимостью €2 млрд, завершение которого запланировано на 2025 год.

Неудивительно, что 1 кв. м недвижимости в Монако стоит в среднем €50 тыс. И да, практически все, что здесь строится — это элитная недвижимость. Даже студио в 90 кв. м.

Жилье на миллион

По данным Monaco Statistics, на 2018 год пришелся наибольший пик продаж в местной недвижимости с 2006 года — на 44% больше, чем в 2017-м. Связано это с завершением одной из немногих новостроек Монако — жилым комплексом Le Stella, спроектированным известными архитекторами Жаном-Пьером Лоттом и Александром Жиральди.

В этом футуристическом комплексе из жилья всего 99 квартир и две виллы, остальное — торговые помещения, школа и двухэтажная парковка. Цены на апартаменты — от €3 до €12 млн. В 2018-м в этом комплексе продали 89 квартир, а остальные были выкуплены годом раньше.

Сделок на рынке вторичной недвижимости было меньше, по сравнению с "первичкой", но все равно — 451 сделка, что больше, чем в 2017-м на 11,1%, и этот рынок растет. В общем и целом, объем продаж увеличился с €228,9 млн в 2017 году до €371 млн в 2018-м, рост — 62,1%.

Примечательно, что, по данным государственной статистики, как и в случае с “первичкой”, так и на рынке вторичной недвижимости, покупатели отдавали предпочтение меньшим квадратным метрам — 2-комнатным апартаментам, а сделки на объекты с 5-ю и более комнатами составили примерно 30% от общего числа. Правда, с такими данными не соглашаются в агентстве элитной недвижимости Savills. По их данным, в 2018 году по сравнению с 2017-м продажи домов с четырьмя спальнями и более крупных объектов увеличились на 59%, а продажи студио упали почти на четверть. Прогноз на будущее — рост продажи больших апартаментов, по сравнению со студио и двухкомнатными. Сэкономить на этом не удастся: в Монако действуют правила, требующие, чтобы имущество соответствовало размеру домохозяйства. Семейная пара из двух человек сможет получить разрешение на покупку или аренду студио, а семья из четырех — получит рекомендацию об апартаментах с двумя спальными комнатами (в целом — 4 комнаты).

При покупке любой недвижимости следует учесть затраты на агентские расходы и гербовый сбор (4,5%). По данным Savills, проведшего исследование рынка недвижимости Монако в июне 2019 года, агентские расходы и содержание недвижимости стоимостью €2 млн в течение пяти лет могут составить примерно 14% от стоимости объекта недвижимости.

Основной спрос на местную недвижимость — со стороны иностранных инвесторов из Великобритании, Ближнего Востока, Греции и Турции. И поскольку предложение очень ограниченно — свободного и относительно недорогого жилья в Монако в изобилии не наблюдается — многие из тех, кто только планирует связать свою жизнь с этим княжеством, предпочитают первое время арендовать квадратные метры. И именно они и "двигают" рынок вверх: стоимость арендного жилья в Монако дороже, чем в Нью-Йорке! И по прогнозам, рынок аренды в следующем году будет только расти.

* Средняя запрашиваемая арендная плата в первом квартале 2019 года

Источник: Savills Research и Chambre Immobilière Monégasque, June 2019

Два квадратных километра

Поскольку весь Монако — всего 2 кв. км, то несложно предположить, что разброс по географическому расположению потенциального жилья небольшой. Смотреть на предложения можно по районам, которых сейчас в княжестве, по официальным данным, восемь:

• Fontvieille;
• Jardin Exotique;
• Monaco Ville;
• La Condamine;
• Les Moneghetti;
• Monte Carlo;
• Le Larvotto;
• La Rousse.

Фонвьёй

Городок, в котором живет три с небольшим тысячи человек, был назван так по имени родника. Это сравнительно новый район, "намытый" в 70-х, и то, что в Киеве назвали бы промзоной из-за довольно большого числа предприятий. Из минусов, на которые указывают капризные покупатели — предприятия, пристань для яхт, удаленность от центра, "искусственная" земля. Возможно, из-за этого цены на жилую недвижимость здесь за последний год растут не столь быстрыми темпами, как в других районах. Из плюсов — выход к побережью, большой спортивный комплекс, розарий Грейс Келли, прекрасные ресторанчики на побережье, тишина и уют. К тому же, в отличие от других районов, здесь можно подобрать недвижимость на любой вкус — от небольших студио до вилл. Квадратный метр в среднем здесь стоит €45,8 тыс., покупка готового жилья обойдется в среднем в €5,3 млн.

Жарден Экзотик

В этом райончике тихо и очень зелено. По сути, весь он — один большой ботанический сад с видом на Итальянскую Ривьеру, основы которого были заложены еще в XIX веке. Еще в этом районе есть обсерватория, вырезанная в скале. Район считается весьма престижным, средняя цена за 1 кв. м здесь составляет €39,8 тыс., покупка — €2,9 млн.

Монако Вилль

Один из старых районов города, расположенный на скалистом мысе. Здесь расположены Дворец принца, сады, Кафедральный собор, Океанографический музей и множество ресторанчиков и ремесленных центров. Видимо, обилие туристов в этом местечке не могло не повлиять на цены: они здесь немного ниже, чем в других районах, но все равно — примерно в тех же пределах (€2,8 млн). Здесь находится средняя школа принца Альберта I, и это, наверное, привлекает в район семьи с детьми.

Ла Кондамин

Как раз в этом районе построен жилой комплекс Le Stella, и это сразу повлияло на цены: рост стоимости квадратного метра за год составил примерно 25%. Стоимость готового жилья в этом районе сейчас составит в среднем €4,6 млн. К сожалению, это один из наиболее шумных районов Монако, к тому же здесь расположен одноименный рынок и единственный глубоководный порт города-государства — порт Эркюль (Геркулес).

Ле Монегетти

Здесь средняя стоимость квадратного метра за год выросла на 28%. Монегетти, так же как и Кондамин, считается сердцем старого Монако. Здесь начинается Парк принцессы Антуанетты со столетними оливковыми рощами. Здесь же, в скале, расположен центральный и единственный железнодорожный вокзал Монако — Gare de Monaco-Monte-Carlo. Именно здесь сосредоточены дома и виллы, некоторые из которых намного старше оливковых деревьев. Средняя цена за 1 кв. м в этом районе составляет €36,4 тыс., а за готовое жилье придется заплатить в среднем €3,8 млн.

Монте-Карло

Самый известный киношный и гламурный район Монако. Здесь расположены казино, Оперный театр, различные дома моды. Здесь же находится и Carré d`Or — "золотой квадрат" или площадь, на которой можно найти самые-самые фешенебельные отели, рестораны и магазины в Европе. Этот район — чемпион по ценам на коммерческую и офисную недвижимость, но не отстает и в жилой. Средняя цена 1 кв. м здесь составляет €56,3 тыс., а стоимость готового жилья — в среднем €6 млн.

Лё Ларвотто

Один из самых дорогих районов Монако, в котором, в то же время, заключается меньше всего сделок по жилой недвижимости — сказывается дефицит квадратных метров. Немногие сделки — это "вторичка", в основном за счет старожилов, уставших от множества туристов в своих районах, которые решают переехать в Ларвотто. Стоимость готового жилья здесь в среднем составляет €14,6 млн. Но, видимо, скоро в этом районе будет что предложить и на рынке первичного жилья — когда Монако заберет у моря 6 га земли, здесь планируют построить новый жилой район — Portier Cove. Это 120 домов по €100 тыс./кв. м. Проектом занимаются Valode & Pistre и архитектор Ренцо Пиано.

Ля Русс

Конечно же, название района не имеет отношение к русским, оно берет свое название от небольшой долины — Vallon de la Rousse, которая пересекает частично нынешний район Монако и соседний французский городок Босолей. Эти двое расположены так близко, что образовывают вполне органичную агломерацию. Еще недавно Ля Русс был вполне "спальным" районом, все успели к этому привыкнуть, как вдруг тут построили "Башню Одеона" — Tour Odéon, первое высотное здание в Монако и второе — на средиземноморском побережье. Высота этого здания с двумя башнями-крыльями — 170 м (49 этажей). Появление этого объекта постепенно меняет чисто жилой район на деловой — в комплексе расположено много магазинов и компаний. Средняя стоимость 1 кв. м сейчас составляет €43 тыс., готового жилья — €5,2 млн. К 2022 году здесь будет возведен еще один комплекс — Testimonio II. Это 25 этажей и 9,8 тыс. кв. м, 49 апартаментов, 1100 мест для парковки автомобилей, 50-местный детский сад и Международная школа Монако на 700 мест. Так что удорожание квадратных метров — не за горами.