Александра Кенна: «Покупка недвижимости – это стрессовая ситуация»
Советник международной компании S&A Александра Кенна об ошибках инвесторов, кипрских застройщиках и хороших юристах.
Мечта о зарубежной недвижимости не перестает быть актуальной. Миллионы британцев, китайцев, выходцев из бывшего Союза и высокообеспеченных лиц со всего мира рассматривают возможность покупки недвижимости за границей даже больше, чем до финансового кризиса, согласно исследованиям HSBC.
Размер инвестиций в рамках программы получения гражданства «Инвестиционная программа Кипра» обычно составляет минимум €2 млн. Большие деньги, с которыми могут возникнуть проблемы. О том, как их избежать, Family Office беседовал с Александрой Кенной, советником по гражданству и ВНЖ международной консалтинговой компании S&A (Savva & Associates). Александра – содокладчик третьего ежегодного международного Украинского бизнес-форума, который состоится в Киеве завтра, 24 сентября.
Кто ваши клиенты – покупатели недвижимости на Кипре?
В основном это те, кто интересуется покупкой недвижимости в рамках программы гражданства Кипра путем инвестиций (Инвестиционная программа Кипра, или ИПК. — FO), которая позволяет получить гражданство Кипра приблизительно за 6 месяцев, или получения вида на жительство Кипра путем инвестиций. Кроме того, это и состоятельные люди, которые хотят стать налоговыми резидентами Кипра.
Граждане каких стран чаще всего к вам обращаются?
Граждане арабских стран, бывшего Союза, Юго-Восточной Азии. Покупка недвижимости на Кипре — довольно популярный сценарий инвестиционной эмиграции среди тех, кто хочет относительно быстро получить европейский паспорт. К нам, кроме потенциальных покупателей, довольно часто обращаются и те, кто уже приобрел недвижимость.
Что интересует таких клиентов?
Бывает — решение последствий не очень хорошо проведенных сделок. Это не просто покупка недвижимости, а одна из составляющих инвестиционной эмиграции — и довольно непростой юридический процесс, требующий сопровождения профессионалов. Кроме того, договор купли-продажи входит в пакет документов, подаваемых на гражданство или ВНЖ Кипра. Проблематичные моменты могут привести к затягиванию процесса получения гражданства или ВНЖ.
В большинстве случаев реальность такова, что можно было избежать всех проблем, если бы покупатели четко понимали процесс покупки. К сожалению, самому пройти все этапы без ошибок, не зная всех нюансов местного законодательства практически невозможно.
Какие типичные проблемы возникают при покупке недвижимости?
Как ни странно, многие проблемы связаны с беспечным отношением к проверке недвижимости на юридическую чистоту. Например, люди могут приобрести дом, а позже оказывается, что семейная пара, которой он принадлежит, находится в процессе развода, раздела имущества и при покупке этого дома у клиентов в дальнейшем возникают проблемы.
Этого обычно можно избежать, приобретая недвижимость у проверенного застройщика. Но не всегда это удается сделать самому, особенно в последние годы, когда застройщики выступают в качестве посредников при перепродаже недвижимости (обычно недвижимость, которую они построили и продали в прошлом своим клиентам).
Что еще важно учесть при проверке недвижимости?
Наличие ипотеки. В 2011 году правительство Республики Кипр приняло специальный «Закон об исполнении» с целью придания договору купли-продажи преимущества исполнения по сравнению с любой ранее существующей ипотекой. Если говорить проще — покупка «главнее», чем предыдущая ипотека.
Тем не менее, знать, находится ли объект в ипотеке – необходимо, чтобы избежать возможных трудностей на более позднем этапе. Стоит подчеркнуть, что договор купли-продажи не может быть составлен надлежащим образом без учета результатов юридических проверок.
А если застройщик предоставил документы по проверке?
Даже если застройщик предоставит вам официальные выписки из Земельного Регистра и других государственных ведомств Кипра, не стоит обольщаться, что проверка проведена должным образом. Это ваши инвестиции, ваши риски, застройщик ничем не рискует. Следовательно и проверку надо проводить вам.
Поговорим о финансовой стороне дела: какие тут могут быть подводные камни?
Мы видели случаи, когда клиенты изначально не просчитывали свой бюджет, не учитывали все расходы, связанные с приобретением недвижимости. Самое первое, что нужно сделать перед тем, как вы подобрали себе объект по вкусу, правильно рассчитать НДС (0%, 5% или 19%), сборы за переоформление права собственности на землю (Land transfer fees), гербовый сбор, другие выплаты по вашей сделке, чтобы вы могли соответствующим образом планировать свой бюджет на покупку.
Некоторые приобретают недвижимость без учета обязательств по НДС и оказываются в ситуации, когда они либо не могут распоряжаться своей недвижимостью по своему усмотрению, либо сталкиваются со значительными обязательствами по уплате НДС. А причина такой ситуации в том, что ставки НДС часто понимаются неправильно, или они преподносятся в искаженном виде некоторыми застройщиками и консультантами на Кипре.
Многие состоятельные люди приобретают недвижимость на Кипре для ее последующей сдачи в аренду. Что необходимо учитывать в этом случае?
Конечно же, управление недвижимостью. Многие элитные виллы и апартаменты требуют заключения договора на обслуживание недвижимости. Услугу эту обычно предоставляет застройщик.
Нужно правильно составить договор, чтобы быть уверенным, что в ваше отсутствие ваша недвижимость обслуживается и содержится должным образом, и в то же время вы получаете хороший доход.
Приведите пример, связанный с проблемами при покупке недвижимости?
Потеря залога. Инвестор зарезервировал недвижимость, оплатил залог, но условия этого резервирования письменно не оформил и залог потерял.
Бывает, что продавец просит внести залог — фактически это подтверждение ваших намерений по сделке. И тут необходимо зафиксировать размер оплаты, условия, при которых залог будет возвращен, и предусмотреть, что эта сумма будет вычтена из полной стоимости покупки. Если этого не сделать, последствия могут быть печальными.
Покупка недвижимости – это стрессовая ситуация, и часто люди без юриста не очень хорошо с ней справляются. «Надо срочно внести залог!» Внесли, а дальше выясняется, что внесли как-то не так, как было нужно.
Вообще, оформление всех документов в письменном виде – это аксиома. Ваш договор купли-продажи должен содержать все ваши договоренности с продавцом — необходимо убедиться в том, что все, что вы обсуждали, внесено в этот договор и во все согласованные дополнения. Это включает список повреждений, требующих устранения или доработок.
Какие есть нюансы при покупке недвижимости, актуальные именно для Кипра?
Например, требования Земельного Регистра Кипра. Договор купли-продажи должен быть передан в Земельный Регистр в сроки, установленные законодательством. Вы потеряете очень важные права, если это не будет сделано.
Кроме того, на договоре купли-продажи должна быть поставлена государственная печать в сроки, указанные в законодательстве, в противном случае вы будете обязаны оплатить штрафы.
Также есть свои нюансы при наследовании. Закон Кипра включает элемент принудительного наследования, но определенные категории иностранных покупателей имеют право обойти эти правила и заявить о своем желании передать имущество по своему усмотрению. Очень важно учитывать и оформить ваши предпочтения, как только вы купите недвижимость на Кипре.
Какие самые большие ошибки клиентов из своей практики вы можете привести?
Самая «дорогая» ошибка — скрытые комиссии, оговоренные агентом/посредником и продавцом (в большинстве случаев застройщиком). Такие комиссии могут составлять от 5% до 30% от стоимости недвижимости, и даже больше, и через некоторое время после приобретения недвижимости инвестор обнаруживает, что он значительно переплатил.
Также большая ошибка – это подписание договора на куплю-продажу, предоставленного застройщиком. Договоры подобного рода с большей вероятностью не будут защищать интересы покупателя, а наоборот, будут сильно лояльным в пользу застройщика.
Что бы вы порекомендовали делать в данном случае?
Это ошибка, как раз приводящая к последствиям, о которых мы говорили выше. Важно, чтобы сделку сопровождал юрист. И, конечно, его нужно искать загодя, а не довольствоваться первым попавшимся или, что еще хуже, юристом, действующим по поручению продавцов и застройщиков. Они не могут считаться независимыми. Нужен надежный юрист, владеющий английским и греческим языками и независимый от продавца.
Вкратце: приобретение недвижимости является значительной инвестицией — купили бы вы дом в Украине, не привлекая юриста? Вот вам и ответ.
Покупка недвижимости на Кипре часто может скрывать некоторые подводные камни, поэтому мы всегда предупреждаем покупателей недвижимости о необходимости быть предельно бдительными, особенно в тех случаях, когда документ, подтверждающий правовой титул (Title deed) еще не выписан, что является распространенным сценарием при покупке новой недвижимости на Кипре.
Важно усвоить уроки людей, которые приобретали зарубежную недвижимость в таких странах, как Испания, Италия, Франция, Португалия, Греция и Кипр перед финансовым кризисом, и которые до сих пор остаются втянутыми в дорогостоящие юридические баталии. В действительности, большинство потенциальных проблем, возникающих при покупке недвижимости на Кипре, можно избежать, если учесть вышеупомянутые ловушки. Хороший юрист значительно облегчает процесс избежания подводных камней в процессе покупки недвижимости.
Уточните, пожалуйста, еще раз условия получения гражданства Кипра.
Правительство Кипра разработало Инвестиционную программу Кипра (ИПК), которая позволяет получить кипрское гражданство через инвестиции, для высокообеспеченных лиц. Кипр входит в Евросоюз с 2004 года. Инвесторы, которые вкладывают инвестиции в размере минимум €2,0 млн в недвижимость на Кипре (или €2,5 млн в иные варианты для инвестиций в сочетании с жилой недвижимостью) и которые удовлетворяют остальным критериям, установленным правительством Кипра, получают кипрский паспорт в течение приблизительно шести месяцев.
После пяти лет инвестор может сократить объем своих инвестиций до €500 тыс. в виде объекта(ов) жилой недвижимости на Кипре, продав недвижимость на €1,5 млн.
Александра Кенна (Лондон, Кипр) будет находиться в Киеве с 23 сентября по 05 октября и будет рада предоставить бесплатные консультации по ВНЖ/гражданству и налоговому резидентству Кипра в сравнении с программами ВНЖ/гражданства иных стран ЕС. Вы можете связаться с Александрой по электронной почте: a.kenna@savvacyprus.com или телефону/WhatsApp +44 7802 409 342.
